Elegante Sanierungsimmobilien mit Denkmalschutz

Prophezeit der aktuelle Immmobilien Boom in Deutschland die nächste Immobilienblase

Immobilienmarkt in Deutschland boomt

Die deutschen Immobilienpreise steigen sehr deutlich an, was Erwerber nur deshalb nicht überdeutlich trifft, weil gleichzeitig die Hypothekenzinsen auf einem historischen Tiefststand verharren. Wer jedoch in Deutschland ein Haus kaufen oder irgendwo mieten möchte, zahlt real immer höhere Preise dafür. Die Bundesbank hält die Trends traditionell in ihren Monatsberichten fest und stellt Anfang 2013 ein Übergreifen der steigenden Preise von Innenstadt- auf Randstadtlagen und sogar auf das städtische Umland fest. Mitverantwortlich für die erhöhte Nachfrage mit der Begleiterscheinung steigender Preise sind ausländische Investoren.

Nachhaltiger Trend beim Preisanstieg

Gemeinsam mit Marktforschern ermittelte die Bundesbank für das gesamte Jahr 2012 einen Preisanstieg beim Wohneigentum um 5,25 Prozent im Durchschnitt von 125 untersuchten Städten. Dieser Trend ist nachhaltig, er stammt schon mindestens aus dem Jahr 2011 oder sogar 2010. Die Preisdynamik gegenüber 2011 (5,5 Prozent) hat nur ganz leicht nachgelassen, was für die Beurteilung nicht als signifikant gewertet wird. Auch Experten der großen Estate-Firmen bemerken diese Entwicklung schon länger, sind sich aber in der Beurteilung uneins. Mancherorts wird vor einen „deutschen Blase“ gewarnt, andere Fachleute winken ab: Mit englischen und französischen Preisen käme man noch lange nicht mit. In Paris kostet ein Quadratmeter Wohnraum teilweise das Dreifache gegenüber der deutschen Boommetropole München. Die Deutsche Bundesbank warnt hingegen vor einem ganz anderen Trend, der sozialen Sprengstoff birgt. Die Preisdynamik habe sich zwar in Ballungsgebieten und Großstädten stabilisiert, so die Banker, gleichzeitig sei der Trend jedoch in die Breite gegangen, treffe also auch ärmere Haushalte in Stadtrandlagen und sogar auf dem Land. Gleichzeitig stiegen die Preise nach dem Neubau- im Gebrauchtimmobiliensegment, nach Geschosswohnungen für Einfamilienhäuser. Es habe ein Preisauftrieb stattgefunden, aus dem sich gesamtwirtschaftliche Risiken ergeben.

Nach wie vor Unterschiede

Trotz der Verbreiterung bei Preisanstiegen gibt es nach wie vor auf dem Immobiliensektor deutliche Unterschiede zwischen großen und kleinen Städten, zwischen Stadt und Land. In Städten mit mehr als einer halben Million Einwohnern waren Preisanstiege von 10 Prozent im Jahr 2011 und 7 Prozent im Jahr 2012 zu verzeichnen. Reihenhäuser und gebrauchte Eigentumswohnungen wurden besonders 2012 teurer, der Markt für neue Eigenheime war teilweise wie leergefegt. In Städten unter 250.000 Einwohnern fällt der Preisdruck zwar immer noch deutlich, aber nicht so exorbitant aus. Auch die Bundesbank erwartet indes keine Blasenbildung auf dem Immobiliensektor, wie sie derzeit in den USA und Spanien schon wieder befürchtet wird. Diese würde wahrscheinlich in Deutschland nur dann eintreffen, wenn auch das Volumen von Hypothekendarlehen übermäßig anstiege. Bislang sei so ein Trend nicht zu erkennen, so der Bundesbank-Vorstandssprecher Andreas Dombret. Dennoch geben die Fachleute auch nicht unbedingt Entwarnung, denn aus internationalen Erfahrungen lässt sich durchaus ableiten, dass in einer Anfangsphase von Immobilienblasen die Kredite in ihrem Volumen zunächst langsamer wachsen. Dombret weist auf die erhöhte Wachsamkeit der Bundesbanker hin. Man werde das Augenmerk auf die Aktivitäten von privaten Haushalten ebenso wie auf das Verhalten von Geldinstituten richten.

Gefahren von Blasen

Eine Immobilienblase, wenn sie denn unweigerlich platzt, hat gewöhnlich verheerende Folgen. Die jüngste Geschichte zeigt das überdeutlich. Als in den Jahren 2007/2008 die amerikanische Blase bei Subprime-Krediten für Immobilien platzte, stürzte das die Weltwirtschaft in die schwerste Krise der Nachkriegsgeschichte. Die Immobilienpreise waren in den USA, befeuert durch niedrige FED-Zinssätze, seit den frühen 2000er Jahren immer weiter gestiegen. Hunderttausende Amerikaner hatten sich Häuser gekauft, die sie sich im Grunde nicht leisten konnten. Die Banken warfen ihnen die Hypothekendarlehen faktisch hinterher, Häuser wurden ohne Anzahlung und auch für Haushalte mit niedrigstem Einkommen finanziert. Irgendwann brach der Markt ein, die Darlehensnehmer konnten nicht mehr tilgen, die Häuser wurden zwangsversteigert. Banken gingen pleite, die gebündelten Subprimekredite, als Geldanlage rund um die Welt verkauft, rissen international Geldhäuser mit in den Abwärtsstrudel. Etwas später brach der spanische Immobilienmarkt zusammen, das Land kämpft seither mit einer schweren Rezession inklusive drastisch hoher Arbeitslosenzahlen und musste unter den Euro-Rettungsschirm schlüpfen. In jüngster Zeit stemmen sich die niederländischen Geldhäuser gegen den Preisverfall auf dem Immobiliensektor. Deutschland hinkt dieser Entwicklung hinterher, hier steigen die Preise gegenwärtig noch.

Bundesbank warnt vor Preisdeckelung

Der Laie könnte angesichts dieser Mechanismen nach staatlichen Eingriffen rufen, die SPD macht das auch. Die Bundesbanker warnen jedoch davor. Zwar seien Preissteigerungen der letzten Jahre aus dem Ausland auf den deutschen Mietmarkt übergesprungen, das internationale Kapital sucht sich hierzulande Anlagemöglichkeiten. Im Jahr 2012 sei deshalb ein spürbarer Anstieg von 4,75 Prozent bei den Neuvertragsmieten zu verzeichnen, bei Wiedervermietungen waren es 3,5 Prozent. Der Anstieg fiel seit 2010 um das Drei- bis Vierfache gegenüber dem Durchschnitt der Jahre ab 2000 aus. So etwas gab es jedoch auch in den 1990er Jahren in wesentlich höherem Umfang, es regulierte sich über den Markt wieder ein. Dementsprechend weist die Bundesbank Forderungen aus SPD-Kreisen zurück, die Mieten staatlich zu regulieren. So ein Eingriff müsse sehr ernsthaft und als letzte Notbremse bedacht werden, denn Preissteigerungen schaffen gleichzeitig Anreize für Neubauten oder die Sanierung von Bestandsimmobilien. Daher solle man dem Markt die Fähigkeit zur Selbstregulierung weitestgehend belassen.

Günstige Zinskonditionen und ausländisches Kapital

Die Zahl von Baugenehmigungen steigt in Deutschland spürbar, gleichzeitig wächst die Einwohnerzahl durch Zuwanderung. Das deutsche Wirtschaftswunder der Jahre seit 2010 zieht ausländische Fachkräfte an, ausländisches Kapital investiert in die liquiden Immobilienmärkte großer deutscher Städte. Die günstigen Zinskonditionen befeuern den Boom, ein Hypothekendarlehen kostet kaum mehr als drei Prozent Zinsen. Somit können sich auch einkommensschwächere Haushalte ein Eigenheim leisten. All das dürfte den Boom noch eine Weile anhalten lassen.

 

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