Nebenkosten einer denkmalgeschützen Immobilie

Eine kurze Übersicht zu den Nebenkosten beim Kauf einer Denkmalimmobilie

Bei der Vermietung einer Denkmalimmobilie kann der Besitzer einen Teil seiner Nebenkosten auf die Mieten umlegen, einen anderen Teil nicht. Man unterscheidet hier die umlagefähigen und die nicht-umlagefähigen Nebenkosten. Die sorgfältige Trennung ist recht wichtig, weil es sonst bei der Nebenkostenabrechnung Differenzen mit den Mietern und/oder dem Finanzamt geben kann.

Arten von Nebenkosten

Es entstehen bei jeder vermieteten und sonstigen Immobilie diverse Nebenkosten. Die Müllabfuhr gehört ebenso dazu wie Versicherungen, die Straßenreinigung, der Winterdienst und der Hausstrom. Einige dieser Kosten muss der Vermieter selbst tragen, kann sie aber steuerlich geltend machen. Zu den auf die Miete umlagefähigen Kosten gehören:

Versicherungen
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Hausmeister
Hausreinigung
Hausstrom
Spielplatz
Betriebskosten (Reparaturen, Betriebsmittel)
Winterdienst

Mieter leisten mit der Miete Vorauszahlungen für die Nebenkosten und erhalten im Folgejahr eine Nebenkostenabrechnung, in der sie entweder etwas nachzahlen oder eine Erstattung erhalten. Erhöhungen von solchen umlagefähigen Nebenkosten können an die Mieter weitergegeben werden. Diese Nebenkostenabrechnung führt üblicherweise eine Hausverwaltung durch. Die umlagefähigen Kosten kann der Vermieter zwangsläufig nicht steuerlich geltend machen, er erhält sie ja von den Mietern erstattet.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Zu diesen gehören als meist größter Kostenpunkt die Darlehenszinsen, des Weiteren die Abschreibung einer jeden Immobilie von 2,5 oder 2,0 Prozent (je nach Baujahr bis/ab 1925), bei Denkmalimmobilien die kompletten Sanierungskosten für Kapitalanleger nach einem bestimmten Schlüssel über 12 Jahre, für Selbstnutzer 90 Prozent der Sanierung über 10 Jahre, des Weiteren Rechtsanwaltskosten sowie Fahrt- und Bürokosten des Vermieters im Zusammenhang mit der Immobilie. Es kommen vielfach kleinere Kostenpunkte hinzu, die hier den Rahmen der Aufzählung sprengen würden, weshalb der Vermieter steuerliche Beratung benötigt, welche seiner Kosten umlagefähig und welche nicht umlagefähig, aber steuerlich absetzbar sind.