Was ist Denkmal AfA?
Immobilien die als Denkmal definiert sind bieten für Kapitalanleger gute Chancen. Dies gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen. Es gibt bundesweit eine hohe Anzahl von Immobilien die unter Denkmalschutz stehen. Fachleute gehen davon aus, dass etwa 80% der unter Denkmalschutz stehenden Immobilien einem Wohnzweck zur Verfügung stehen könnten. Wer eine Denkmalimmobilie erwirbt sollte sich darüber im Klaren sein dass umfangreiche Kosten für Sanierung und Modernisierung zu tätigen sind. Um ein Denkmal einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zu Verfügung zu stellen sind bei der Sanierung umfangreiche Vorschriften zu beachten. In dem jeweiligen Bundesland in welchem die Immobilie liegt, gibt es eine der Regierung des Bundeslandes unterstellte Denkmalschutzbehörde, welche auf die Einhaltung der jeweiligen Vorschriften achtet. Diese kann und sollte zum Zweck der Abstimmung der Sanierung unbedingt befragt werden.
Was ist die Denkmal AfA?
AfA ist die Kurzform für Absetzung für Abnutzung. Bei der AfA handelt es sich um eine Abschreibung, von der sowohl institutionelle als auch private Anleger profitieren. Durch die Förderung von Abschreibungsmöglichkeiten ist es dem Staat möglich, Anreize zum Erhalt und der Modernisierung von Denkmälern zu schaffen. Die Investoren an sich können hohe steuerliche Förderungen in Anspruch nehmen. Die AfA dient als Ausgleich für die höheren Sanierungskosten der Denkmalimmobilie gegenüber der Neubau- oder Bestandsimmobilie. Dem Denkmalschutz und Erhaltung der historischen Gebäude räumt der Staat eine hohe Priorität ein.
Genaue Info finden Sie in den Gesetzestexten der einzelnen Bundesländer (DschG). Auf der Internetseite www.kulturgutschutz-deutschland.de können Sie sich umfangreich informieren. Dort sind auch direkte Links zu den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland dargestellt.
Der Staat hat ein hohes Interesse daran, dass interessierte Investoren Zugang zu den erhaltungswürdigen Immobilien erhalten. Sowohl für den Eigennutzer als auch den Kapitalanleger sind umfangreiche Abschreibungsmöglichkeiten für die Sanierungskosten gegeben.
Wie hoch ist die Abschreibung bei Denkmalschutz?
Wer eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, kauft und modernisiert, kann bei Vermietung in den ersten 12 Jahren 100 Prozent der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten steuerlich geltend machen und seine jährliche Einkommensteuerlast hierdurch reduzieren. Aus den Sanierungskosten geltend gemacht werden 9% in den ersten 8 Jahren und 7% in den darauffolgenden 4 Jahren.
Wird die Denkmalimmobilie zum Zweck der Eigennutzung saniert, so können 90% der Sanierungskosten in einem Zeitraum von 10 Jahren geltend gemacht werden, somit 9% p.a. Diese Abschreibung für Eigennutzer kann geltend gemacht werden sofern noch nie eine Eigenheimzulage o.ä. in Anspruch genommen wurden.
Bieten alle Immobilien AfA für Kapitalanleger
Grundsätzlich bieten alle Immobilien die Möglichkeit eine Abschreibung geltend zu mache. Bei der Höhe der AfA ist nach Neubau oder Altbau zu unterscheiden. Letzterer kann noch einmal unterteilt werden in einen Altbau, der bis einschließlich 1925 und einen Altbau, der danach erbaut wurde. Alle Immobilien, die im Jahre 1925 oder zu einem früheren Zeitpunkt erstmals bezugsfertig wurden, unterliegen einer linearen Abschreibung, die sich über 40 Jahre erstreckt. Für die Ermittlung dieses Zeitraumes ist der Tag maßgebend, an dem die Immobilien käuflich erworben wurden. Jüngere Altbauten oder Immobilien, die als Neubauten gelten können, werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Dies erfolgt ebenfalls linear und nicht degressiv. Ist die Abschreibung 50 Jahre gültig, beträgt die jährliche Abschreibung 2% der Anschaffungskosten, bei einer Abschreibung, die sich über 40 Jahre erstreckt, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5% der Anschaffungskosten der Immobilien. Die AfA bezieht sich nur auf die reinen Anschaffungskosten und schließt nicht die Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungskosten ein, die im Laufe der Zeit anfallen. Hierfür gelten gesonderte Regelungen.
Neben der normalen Immobilien Afa kann bei einem Denkmal die erhöhte Abschreibung genutzt werden. Die ist der wichtigste Vorteil für den Investor einer Denkmalimmobilie. Die Vorteile können aber nur genutzt werden wenn der Investor vor Sanierungsbeginn bereits Eigentümer der Immobilie ist. Falls diese Voraussetzung nicht erfüllt ist, sind die erhöhten Möglichkeiten zur Abschreibung ganz oder teilweise gefährdet.
Der Erwerb und die Sanierung einer Denkmalimmobilie sollte daher einen Mindestzeitraum von 10-12 Jahren gehalten werden. Nur so ist es möglich, die maximale steuerliche Förderung zu erhalten. Bei einem Verkauf nach 10 Jahren fällt auch keine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Die genauen Gesetzestexte entnehmen Sie bitte dem Einkommensteuergesetz. Weitere Info erhalten Sie von Ihrem Steuerberater.
Warum haben Denkmalimmobilien hohe Abschreibung und Wertsteigerung?
Das Finanzamt unterstellt beim Erwerb einer Immobilie durch die Abnutzung grundsätzlich einen Wertverlust in theoretischer Betrachtung. Hierfür ist der § 7 Abs.1 sowie Abs. 4 und 5 des EStG bindend. Früher gab es weitere umfangreiche Abschreibungen wie die s.g. degressive Afa oder die Fördergebiets-Afa für die neuen Bundesländer. Die degressive Abschreibung wurde komplett abgeschafft und ist nur noch für einige Gebäude gültig, die vor dem 1. Januar 2006 erworben wurden.
Die Regelungen für denkmalgeschützte Immobilien und die Abschreibung hierfür gilt nach wie vor uneingeschränkt. Die normale lineare AfA gilt sowohl für herkömmliche Immobilien als auch für Immobilien, die dem Denkmalschutz unterliegen. Auch wenn die AfA großzügig geregelt ist, geht niemand davon aus, dass der Wert eines Denkmals einmal gegen Null gehen wird. Bei einer Immobilie, die nicht dem Denkmalschutz unterliegt, kann dies aber sehr wohl der Fall sein. Das Grundstück bleibt bei der Betrachtung der Afa stets außen vor. Die Gründe sind einfach, der Wert eines Grundstück kann nicht fallen, er bleibt immer gleich oder steigt. Bei denkmalgeschützten Immobilien sollte eine Besonderheit berücksichtigt werden. Bei Denkmalimmobilien kann man aufgrund Ihrer Einzigartigkeit und dauerhaften Attraktivität einen hohen Werterhalt bzw. Wertsteigerung annehmen, viele Fachleute sind sich hierüber einig. Nicht zuletzt deshalb greifen institutionelle und vermögende Privatinvestoren beherzt bei dieser Kapitalanlage zu.
5 thoughts on “Was ist Denkmal AfA?”