Steuer Vorteile bei Denkmalimmobilien

Die Kehrseite der Medaille – Chancen und Risiken bei Denkmalimmobilien

Chancen und Risiken – wenn Sie Denkmalschutzimmobilien kaufen möchten

Mit dem Erwerb von Denkmalschutzimmobilien greifen Anleger große Chancen auf, gleichzeitig setzen sie sich den Risiken jeder Kapitalanlage aus. Diese Risiken sollten realistisch betrachtet werden. Sie können sich beispielsweise durch Missmanagement des Bauträgers ergeben, durch eine schlechtere Vermietbarkeit und nicht zuletzt durch ungünstige Veränderungen im Marktzinsniveau nach Auslaufen der Zinsbindung. Auch die persönliche Lebenssituation des Anlegers ist Veränderungen unterworfen, die bezüglich des Projektes Schwierigkeiten verursachen können, sowohl hinsichtlich der beruflichen als auch der privaten Verhältnisse. Den benannten Risiken tritt ein vorausschauender Investor umsichtig und mit klugen Entscheidungen entgegen.

Beschreibung der Risiken bei Denkmalschutzimmobilien

Die im Folgenden aufgezeigten Risiken sind mit bestimmten Optionen zu reduzieren und auch gänzlich zu eliminieren. Zwar wird es immer Personen geben, die für alle Lebenssituationen den Worst Case einkalkulieren, dieser ergäbe sich aber praktisch nur durch ein nicht versicherbares Ereignis wie eine Kriegszerstörung. Essenzieller für den praktisch denkenden Anleger sind die kleineren, alltäglichen Risiken:

  • Risiko der Vermietungssituation: Kapitalanleger wie Anbieter von Denkmalschutzimmobilien tendieren bisweilen dazu, sich die Vermietungschancen „schönzurechnen“, nämlich mit 95 bis 100 Prozent Auslastung zu kalkulieren. Natürlich belegen vielfache Fallbeispiele, dass dieses Auslastungsszenario nicht nur möglich ist, sondern sogar überwiegend erreicht wird. Zu garantieren ist es jedoch nicht, wie jeder erfahrene Vermieter bestätigen wird. Das Umfeld einer Wohngegend kann sich immer ändern, denn Zuzüge in Städte und Stadtteile hängen von der gesamtwirtschaftlichen Situation ab. Ein großes Unternehmen in der Region kann Tausende von qualifizierten Fachkräften einstellen und entlassen, das schlägt immer und fast zuerst auf den Immobilienmarkt durch. Neue Projekte im Denkmalschutzbereich bergen eine hohe Chance, weil neue Mieter praktisch darauf warten, sie bergen aber auch in denkmaltechnisch neu erschlossenen Stadtvierteln gewisse Risiken. Wo bereits viele Denkmalimmobilien bewohnt werden, existiert für diese Objekte schon ein Mietspiegel. Wo hingegen noch nie Denkmalschutzimmobilien erworben, saniert und vermietet wurden, ist der Zuspruch künftiger Mieter vorab schwer einzuschätzen, vor allem hinsichtlich der kalkulierten Mietpreise. Die Sozialstruktur des Viertels spielt eine erhebliche Rolle, ebenso die Verkehrsanbindung und kulturelle Angebote. Um dem Risiko eines prekären Leerstandes entgegenzuwirken, können sich die Mieten am ortsüblichen Mietspiegel orientieren, diesen bestenfalls (aufgrund der Denkmalsanierung) leicht überschreiten. Diese moderate Kalkulation geht im Prinzip immer auf, sie muss natürlich zu den nötigen Kosten der Sanierung passen. Wenn das nicht funktioniert, kann der Eigentümer auch seine Gesamtkalkulation strecken, also nicht mit zehnjähriger, sondern mit 15- bis 20-jähriger Amortisierung kalkulieren.
  • Veränderung der Marktzinsen: Die Zinsen für das Hypothekendarlehen werden auf 10 oder 15 Jahre festgeschrieben, nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist können sie durchaus steigen. Natürlich sind hier für den Anleger positive und negative Entwicklungen möglich, die Zinsen können auch sinken. Aus der Perspektive des Jahres 2013 erscheint das allerdings etwas weniger wahrscheinlich, denn der EZB-Zins befindet sich mit 0,75 Prozent auf einem historischen Tief, die deutschen Hypothekenzinsen sind dem gefolgt. Wie sie in zehn Jahren aussehen, möchte kein ernsthafter Experte prognostizieren. Wer als Investor vorausschaut, nutzt Anfang 2013 die niedrigen Zinsen und wählt bei der Aufnahme des Hypothekendarlehens eine sehr lange Zinsbindung, wenn möglich ab 15 bis zu 20 Jahren (einige Anbieter vermitteln Darlehen mit 30-jähriger Zinsbindung). Die Banken verlangen für die sehr lange Zinsbindung einen geringen Aufschlag von aktuell rund 0,2 bis 0,4 Prozent auf den Zinssatz des Annuitätendarlehens, der sich eigentlich rechnen sollte. Dass die Bauzinsen nochmals deutlich sinken, ist angesichts der Tiefzinsphase nur schwer vorstellbar. Das gesamte internationale Umfeld spricht dagegen, es werden im Gegenteil Inflationsgefahren für den Euro-Raum befürchtet, gegen welche die EZB wieder höhere Zinsen ins Feld führen dürfte. Damit würden auch Hypothekendarlehen wieder teurer werden, der vorausschauende Investor des Jahres 2013 dürfte sich damit im Jahr 2023 oder 2030 die Hände reiben.
  • Veränderungen des Mietspiegels: Mieten steigen zwar regelmäßig und sind ein wichtiger Faktor innerhalb der Inflation, sie können theoretisch aber auch sinken. Auch hier spielt wieder das wirtschaftliche und soziokulturelle Umfeld eine Rolle. Massenabgänge von Menschen aus einer Region wie etwa in einigen ostdeutschen Städten ab Mitte der 1990er Jahre und auch in einigen Kleinstädten des Ruhrgebietes lassen Mieten teilweise sinken, allerdings zuerst an der Peripherie der Städte und auch dort nur geringfügig und zeitlich begrenzt. Dieses Phänomen ist aber selten und tritt nur punktuell und temporär auf, es gibt nicht einmal vergleichende deutsche Statistiken über sinkende Mieten. Daher soll das Risiko nur am Rande aufgeführt werden. Der Investor kann für sich kalkulieren, ob die Denkmalimmobilie mit Mieten von 85 bis 90 Prozent des geplanten Niveaus noch rentabel wäre.
  • Lebensrisiken des Kapitalanlegers: Wenn ein Ehepaar die Immobilie erwirbt, verändert sich zwangsläufig die finanzielle Situation mit einer Scheidung. Dasselbe gilt für sonstige Investorengemeinschaften, bei denen es private Zerwürfnisse geben kann. Sobald einer der Investoren – neben dem Ehepartner könnte das auch ein Verwandter, Geschäftspartner oder Freund sein – seine Anteile verschleudert, weil er alle Verbindungen zu den anderen Beteiligten kappen möchte, müssen die Übriggebliebenen künftig die Hypothekenlasten allein tragen. Die Ehescheidung ist der Klassiker dieses Szenarios, es gibt aber auch vielfache weitere Möglichkeiten, zu denen auch die Berufsunfähigkeit, Krankheit oder der Tod eines Investors gehören. Gegen manche dieser Risiken schützt die Kreditausfallversicherung, allerdings nicht gegen den spontanen Ausstieg eines Investors und auch nicht gegen die Scheidung. Gerade die kalkulierten Steuerersparnisse wurden auf der Basis eines Familieneinkommens inklusive Ehegattensplitting errechnet. Ein bedachter Kapitalanleger kalkuliert für sich, ob er die Anlage finanziell auch ohne Partner bewältigen würde. Im Übrigen sind natürlich neue Partner zu finden.
  • Bauträgerrisiken: Eine oft beklagte Tatsache ist der bisweilen anzutreffende Pfusch am Bau, der sich auf die Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie höchst prekär auswirken würde. Hohe Fachkenntnisse sind schon bei der Vorbereitung des Projektes gefragt, der Bauträger muss über das erforderliche Expertenwissen verfügen. Der erste Schritt ist fraglos die nötige Würdigung als Denkmalschutzobjekt, die der Bauträger versprechen kann, der Investor aber gern amtlich bestätigt sehen möchte. Er kann sich die Belege vom Bauträger oder vom Amt für Denkmalschutz zeigen lassen, des Weiteren ist ein eigener Kontakt zum Finanzamt sehr förderlich, um die Sicherheit steuerlicher Würdigung und Vergünstigung zu eruieren. Seriöse Bauträger verfügen über TÜV-Zertifikate für erstellte Objekte und Kundenreferenzen, die sie neuen Investoren ungefragt vorweisen, sie werben damit. Ein weiterer Punkt sind die vom Bauträger vertraglich zugesicherten Preise, wobei es sich lohnt, Referenzkunden zu befragen und sich den Ablauf eines früheren Projektes des Bauträgers schildern zu lassen. Auch lohnt sich in jedem Fall ein Preisvergleich sowie ein Nachfassen bei Detailfragen wie dem Wechseln des Dachstuhles, das mehr oder weniger erforderlich sein kann.

Wenn diese Risiken richtig betrachtet wurden, sollte auch die Option eines vorfristigen Verkaufs durchkalkuliert werden. Innerhalb der ersten zehn Jahre ist dieser nicht steuerfrei möglich.

Vorfristiger Verkauf als Worst Case

Zwei Verluste treten in diesem Fall ein, die Vorfälligkeitsentschädigung und die wegfallende Steuerersparnis. Ein Steuerberater ermittelt die günstigste Darstellung gegenüber dem Finanzamt und macht die Vorfälligkeitsentschädigung gegen einen – wenn überhaupt entstandenen – Gewinn geltend. Nötigenfalls sind hierzu separate Verhandlungen mit dem Finanzamt möglich. Sollte der Verlust zu hoch ausfallen, bleibt die Option, das Projekt weiterzuführen.

 

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