Finanzierung

Zentrales Thema zum Erfolg Ihrer Investition

Wissenswertes zur Finanzierung Ihrer Denkmalimmobilie:

 

Die Finanzierung ist einer der zentralen Punkte Ihrer Investition. Speziell hierbei haben Sie mit uns einen verlässlichen Partner, der Ihnen dabei hilft ein Optimum der mit der Finanzierung zusammenhängenden Vorteile wahrzunehmen. Ausgangspunkt der Beratung ist immer eine intensive Kommunikation bezüglich der Wünsche des Investors. Zum einen gibt es Anleger, die den Erwerb aus Eigenkapital bestreiten, zum anderen und dies ist die deutliche Mehrzahl, finanzieren Anleger Ihre Investition durch den Einsatz von Fremdkapital. Die Beschaffung von Fremdkapital kann über verschiedene Darlehensformen erfolgen. Das meistgenutzte Darlehen ist das sogenannte Annuitätendarlehen, abgesichert durch eine Grundschuld auf Ihrer Immobilie. Andere Formen sind z.B. Endfälliges Darlehen, Capdarlehen, Forwardarlehen, Fremdwährungsdarlehen und Bauspardarlehen.

Der Aufbau einer intelligenten Finanzierung sichert Ihre Investition und macht diese flexibler. Wir empfehlen Ihnen u.a. die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten, verschiedene Festschreibungszeiten und den Einsatz von Eigenkapital. Durch einen hohen Fremdkapitalanteil optimieren Sie Ihre steuerlichen Verluste, durch einen hohen Eigenkapitalanteil erhöhen Sie die Sicherheit und verringern die Abhängigkeit gegenüber dem Darlehensgeber. Das richtige Verhältnis zu finden ist wesentlicher Bestandteil der Beratung.

Fördermöglichkeiten KfW-Bank

Förderdarlehen der KFW-Bank empfehlen wir bei Möglichkeit immer in die Finanzierung zu integrieren. Die KfW Bank bietet im Rahmen Ihrer Geschäftstätigkeit verschiedene günstige Finanzierungsprogramme für bestimmte Baumaßnahmen an. Aktuell können die meisten Programme für Sanierungsarbeiten zu einem Zinssatz von 1% finanziert werden. Hierdurch sinkt die Zinslast deutlich und ermöglicht eine höhere und schnellere Entschuldung der Immobilie. Dies erhöht zusätzlich die Nettorendite und steigert gleichzeitig erheblich die Sicherheit Ihres Investment. Förderdarlehen der KfW sind in der Regel zweckgebunden z.B. für energetisches und/oder altersgerechtes Sanieren. Neben zinsgünstigen Mitteln partizipieren Sie somit auch an einer energetischen Sanierung und altersgerechten Nutzbarkeit Ihrer Denkmalimmobilie.

Überschuss zur Tilgung i.d.R. nach 12 Jahren 50 % entschuldet:

Bei uns im Unternehmen gilt der Leitsatz „Aus der Immobilie – in die Immobilie“. Wir meinen damit, dass die Erträge aus der Immobilie zur Entschuldung der Fremdmittel eingesetzt werden. Hintergrund ist die Steigerung der Flexibilität und der Sicherheit durch diese Vorgehensweise. Sofern Sie z.B: neben Ihrem Eigenkapital (ca. 20%) die Überschüsse der Miete und Steuerrückerstattung zur Entschuldung verwenden, erlangen Sie nach 12 Jahren eine Restschuld der Fremdmittel von etwa 50%. Zum einen sind Sie für Ihre Bank ein hervorragender Kunde mit dem gerne weitere Investitionen getätigt werden. Zum anderen können Sie auf Marktpreisschwankungen sehr gelassen reagieren. Die Miete reicht in der Regel aus, um eine weitere hohe Tilgung der Immobilie zu finanzieren. Mit dieser Vorgehensweise können Sie mit einem anteilig überschaubaren Eigenkapital Ihre Immobilie entschulden, deren Erträge Sie als Zusatzrente nutzen können. Alternativ besteht idealerweise nach 12 Jahren eine Option zum steuerfreien Verkauf der Immobilie.

Sondertilgungsmöglichkeiten: gut dieses Recht zu vereinbaren…

Im Rahmen der Finanzierung können auf Wunsch Sondertilgungsmöglichkeiten mit der Bank vereinbart werden. Sie haben hierdurch das Recht vereinbarte Beträge zusätzlich zur normalen Tilgung als Sondertilgung in das Darlehen zurückzuführen. Dies verkürzt die Laufzeit des Darlehens oder auch die Höhe der Rate. Sondertilgungsmöglichkeiten erhöhen die Flexibilität und sind speziell bei einer langen Darlehensdauer zu empfehlen.

Langfristige Zinsfestschreibung / Zinsentwicklung historischer Vergleich

Betrachtet man die langfristige Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten, kann man leicht feststellen dass wir uns gegenwärtig an einem historischen Tiefpunkt in der Zinsentwicklung befinden. Für Anleger die Ihre Investition mit Fremdkapital tätigen, hat dies eine Vielzahl von Vorteilen. Durch niedrige Zinsen entstehen niedrige Fremdkapitalkosten. Wir empfehlen Ihnen diese niedrigen Zinsen im Rahmen Ihrer Finanzierung möglichst lange festzuschreiben und sich diese Chance zu sichern. Wir gehen zwar davon aus, dass diese Phase noch einige Jahre anhält, allerdings ist langfristig sehr wohl mit einem deutlich höheren Zinsniveau zu rechnen. Niedrige Zinsen bieten die Möglichkeit eine höhere Entschuldung aus der Miete und den Steuerrückerstattungen zu finanzieren. Sofern Sie im Zeitverlauf mit anderem freiwerdenden Kapital rechnen, können die Zinsfestschreibungen im Vorfeld hierauf abgestimmt werden.

Bereitstellungszinsen möglichst lange frei:

Nach Erwerb der Denkmalimmobilie und erfolgter Baugenehmigung kann die Sanierung beginnen. Oftmals besteht eine Zeitdifferenz von 3-9 Monaten zwischen Erwerb und Sanierungsbeginn. In der Regel werden Sie Ihre Finanzierung bereits vor Notartermin vereinbaren und die Bank stellt dann das Geld zum Abruf bereit. Für die Dauer dieser Bereitstellung erhebt die Bank Zinsen. Tipp: Zusammen mit Ihnen verhandeln wir mit der Bank einen möglichst langen Zeitraum in dem sie von den Bereitstellungszinsen befreit sind. Dies kann mit der Bank verhandelt werden und spart Ihnen eine Menge Geld.

Auswahl eines geeigneten Kreditinstitutes:

Sicherlich verfügen Investoren von Immobilien in der Regel über Bankkontakte, die zur Anfrage einer Finanzierung geeignet sind. Allerdings ist der Wohnort des Erwerbers, der Investitionsort und der Sitz des Bankinstitutes in seltenen Fällen im gleichen Gebiet. Ihre Hausbank hat meist einen fest definierten Geschäftsbereich in welchem sie tätig ist. Dies führt zu Problemen und höheren Kosten bei der Objekteinwertung. Um zusätzliche Kosten und Zinsaufschläge zu vermeiden kann es ratsam sein mit überregionalen Kreditinstituten oder Banken am Objektort in die Kreditverhandlungen zu treten. Oftmals entstehen hier Vorteile, da diese Institute den Markt am Objektort besser kennen oder in der Lage sind diesen besser einzuschätzen.

Beleihungswert:

Bei gewünschter Fremdfinanzierung Ihrer Denkmalimmobilie ist es üblich dem Darlehensgeber eine Sicherheit zu geben. Dies geschieht z.B. durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch auf dem von Ihnen erworbenen Grundstück. Der Darlehensgeber bewertet Ihre Immobilie nicht mit 100% des Kaufpreises, sondern macht einen Risikoabschlag, den er im Falle einer Verwertung für angemessen hält. Es gibt somit bei einer Bank verschiedene Beleihungsstufen nach denen sich auch der Zins richtet bzw. evtl. Zinsaufschläge berechnet werden. Durch den Einsatz von 20% Eigenkapital liegt in der Regel eine Beleihung der Immobilie von 80-90 % vor, dies entspricht in etwa dem Durchschnitt der Finanzierungen. Einen besonders attraktiven Zinssatz können Sie bei einem Beleihungswert von 60 % verhandeln. Bei einer 100 % Finanzierung müssen entsprechende Zinsaufschläge entrichtet werden. Es bietet sich daher an, gemeinsam mit Ihnen den idealen Wert an Eigen- und Fremdkapital zu bestimmen, um das Optimum an Zinskondition zu erreichen.

Kosten und Gebühren optimieren:

Wir achten gemeinsam mit Ihnen darauf, etwaige zusätzliche Kosten der Finanzierung für Schätzgebühren, Bearbeitungsgebühren etc. zu vermeiden bzw. niedrig zu halten. Oftmals sind solche Kosten nicht auf den ersten Blick zu erkennen oder nachzuvollziehen.

Dienstleistung über Banken, Pool

Wir verschaffen Ihnen durch unseren langjährigen Bankpartner Zugang zu verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten z.B über regionale und überregionale Institute oder über Finanzierungspools. Bei allen Formalitäten der Finanzierung begleiteten und entlasten wir Sie. Der Effekt einer optimierten Finanzierung kann über den Finanzierungszeitraum mehrere zehntausend Euro betragen. Somit ein wesentlicher Beitrag zur Erhöhung Ihrer Rendite und Minimierung des Risikos.

 

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