Voraussetzungen – Steuervorteile
Denkmalstatus oder Immobilie im Sanierungsgebiet
Rechtliche Voraussetzung für die erhöhte steuerliche Abzugsfähigkeit
Das Baudenkmal:
Bei einem Baudenkmal handelt es sich um eine Immobilie, die aus verschiedenen Gründen für die Bevölkerung als schützenswert betrachtet wird. Gründe hierfür liegen im Erhalt besonderer Attribute z.B. bautechnischer Natur, politischer Geschichte oder künstlerischen Merkmalen des Gebäudes. Die Architektur und die Einfügung in die städtebauliche Betrachtung spielen ebenfalls eine große Rolle. Gebäude dieser Art finden durch den Denkmalschutz besondere Aufmerksamkeit.
Baudenkmäler sind Zeitzeugen der Geschichte, verschönern das Stadtbild und die Anmutung ganzer Stadtteile. Bund, Länder und Gemeinden sind am Erhalt interessiert. Der Wunsch zum Erhalt und sinnvollen (wohnwirtschaftlichen) Nutzung des Baudenkmals eröffnet besondere Anlagechancen für interessierte Investoren. Sie können sich mit dem Erwerb einer Denkmalimmobilie und anschließender Kernsanierung eine Menge Vorteile sichern und leisten einen erheblichen Beitrag zum Erhalt geschichtlicher Substanz und Bereitstellung von hochwertigem Wohnraum in städtischen Gebieten. Der von Städten und Gemeinden initiierte Denkmalschutz ist gesetzlich verankert und sichert den Erhalt historisch und architektonisch wertvoller Gebäude. Die Denkmalschutzbehörde legt fest welche Gebäude besonders zu schützen und erhaltenswert sind. Erfasst werden die Gebäude in der so genannten Denkmalliste. Alle Denkmäler haben die Grundeigenschaft für die Öffentlichkeit und das hiermit verbundene Interesse erhalten und geschützt zu werden. Sanierungsmaßnahmen von Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten werden nach den § 7h,7i steuerlich begünstigt und führen zu erhöhten Abschreibungen.
Objekte in einem Sanierungsgebiet:
Für Immobilien, die sich in einem städtisch förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befinden, gelten auch erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten – für den Investor ergeben sich daher die gleichen Vorteile wie bei der Denkmalimmobilie. Vor Sanierungsbeginn wird mit der Stadt ein Sanierungsvertrag geschlossen. Das Interesse der Städte und Gemeinden bei der Ausweisung eines städtebaulichen Sanierungsgebietes liegt vornehmlich darin, städtebauliche Missstände zu verbessern und eine weitere Verschlechterung der strukturellen Lage zu verhindern. Die Missstände können für ein bestimmtes Gebiet gelten oder für einzelne Objekte, die den Standard und die Funktion als Wohnraum, Lebensraum oder Arbeitsplatz nicht mehr garantieren können. Der genaue Umfang, Art und Möglichkeiten der Sanierung werden mit der Stadt oder der Gemeinde kommuniziert. Das Konzept einer städtebaulichen Sanierung ist oft nicht den Auflagen des Denkmalschutzes unterworfen. Somit können in die Sanierung meist auch energetische und altersgerechte Sanierungsmaßnahmen einfließen. Die Umbauten erfolgen so in höchstem Maße zukunftsgerecht und öffnen den Wohnraum einer breiten Nachfrageschicht. Gemeinden und Investoren profitieren beiderseits von der Ausweisung eines Sanierungsgebietes. Wir beraten Sie gerne über die Unterschiede zwischen der Denkmalimmobilie und einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet.
Hier finden Sie die entsprechenden Gesetzestexte:
§7h Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
(1) 1Bei einem im Inland gelegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen. 2Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. 3Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 4Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind. 5Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen.
(2) 1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist. 2Sind ihm Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.
§7i Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
(1) 1Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen. 2Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist. 3Bei einem im Inland gelegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden. 4Bei einem im Inland gelegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind. 5Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 6Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein. 7Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. 8§ 7h Absatz 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.
(2) 1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist. 2Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.
(3) § 7h Absatz 3 ist entsprechend anzuwenden.
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