Tipps beim Denkmalkauf –
Worauf Sie gemeinsam mit uns achten sollten
Investition passt zu Ihrem Anlegerprofil:
Wir möchten Sie als Investor mit Ihren Wünschen und Vorstellungen kennen lernen. Elementar für uns als Berater ist Ihre dauerhafte Freude an der Denkmalimmobilie und der Ertrag den Sie mit Ihrer Investition erzielen. Aus diesem Grund liegt höchste Priorität darauf, die Investition auf Ihre Wünsche und Möglichkeiten abzustimmen. Im Rahmen unserer Beratung tauschen wir eine Menge an Daten und Informationen mit Ihnen aus. Diese Informationen behandeln wir vertraulich und nutzen Sie zur Erarbeitung Ihres persönlichen Investitionskonzeptes. Nur wenn alle auftauchenden Fragen zufriedenstellend geklärt sind, geben wir eine Investitionsempfehlung, in der Gewissheit dass Sie diese mit einem guten Bauchgefühl tätigen können und die Immobilie 100% zu Ihren Wünschen passt.
Objektauswahl / Lage
Die Objektauswahl und deren Lage sind Garant für hohe Werthaltigkeit Ihrer Immobilie und eine dauerhaft gute Vermietbarkeit. Hier wird gerne der bekannte Spruch „Lage,Lage,Lage“ benutzt. Wir gehen bei unserer Beratung einen Schritt weiter. Denn, Investitionen lohnen sich nicht nur in exzellenten A-Lagen, die eh äußerst selten und teuer sind, sondern vor allem durch die langfristigen Entwicklungsmöglichkeiten eines Standortes oder eines Objekts. Jede von uns ausgesprochene Empfehlung hat irgendein Alleinstellungsmerkmal, welches dieses Objekt auszeichnet. Die Besonderheit kann in der Art der Sanierung, der Mikrolage oder auch eines hervorragenden Chancen/Risikoverhältnis liegen, z.B. durch real gute Vermietbarkeit und einem sehr günstigen Kaufpreis. Grundsätzlich bevorzugen wir prosperierende Lagen in Metropolen und Ballungsräumen.
Die einzelnen Lagen können jedoch auch sehr gut nach den Investitionsstilen Value und Growth eingeteilt werden. Bei Immobilien in der Valuebetrachtung handelt es sich vornehmlich um Substanzwerte in Toplagen, die als besonders sicher gelten und stetigen Ertrag versprechen. Bei guten bis mittleren Lagen in sehr wachstumsstarken Regionen und Städten spricht man vom Investitionsstil mit Growthansatz. Das bedeutet der Anleger möchte zu einem günstigen Preis in einer Stadt mit hohen Wachstumschancen investieren.
Mietausfall
Der dauerhafte Ertrag Ihrer Immobilie ist die Miete. Je sicherer diese ist, desto besser. Für die Erzielung einer langfristig nachhaltigen Miete sind die Lage und die Ausstattung entscheidend. Besonders wichtig ist aber auch die Auswahl des Mieters. Das Rund-um-Sorglos-Paket beinhaltet einen Vermietungsservice. D.h. wenn Sie diesen Service wünschen, sind Ihnen die Fachleuchte von der Vermietungsabteilung behilflich bei der Mieterauswahl. Durch gezielte Erfragung bestimmter Informationen kann das Ausfallrisiko reduziert werden. So kann z.B. ein kurzes Telefonat mit dem Vorvermieter sehr aufschlussreich für Sie sein. Bei bestimmten Objekten haben Sie die Möglichkeit durch Beitritt in einen Mietpool das Risiko eines Mietausfalls zu reduzieren. Außerdem gibt es spezielle Versicherungen für einen Mietausfall. Sprechen Sie uns gerne auf diese Möglichkeiten an.
Realistische Miete
Bei der langfristigen Betrachtung Ihrer Investition spielt die kalkulierte Miete naturgemäß eine gewichtige Rolle. Wir überprüfen die Mietprognose des Bauträgers eingehend anhand der regionalen Verhältnisse und des erreichten Wohnstandard. Grundsätzlich gehen wir von einer realistischen Miete aus und vergleichen diese auch mit entsprechenden Mietangeboten in der Region. Die Verwendung von Mietspiegeln ist nur bedingt hilfreich, da hier Durchschnittsmieten erfasst werden und die individuelle Ausstattung der Wohnung schwer zu erfassen ist. Hilfreich ist der Vergleich mit den Angeboten auf Internetportalen, um ein Gefühl für die erzielbare Miete zu erhalten. Uns als Berater ist es lieber, wenn Sie nach Übergabe Ihrer sanierten Immobilie von einer höheren Miete überrascht werden.
Verhältnis Fremd- und Eigenkapital
Bei jedem Immobilienerwerb stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Wir erarbeiten mit Ihnen ein passendes Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital, abgestimmt auf Ihre Wünsche. Ein hoher Einsatz von Eigenkapital bedeutet mehr Sicherheit, ein hoher Einsatz von Fremdkapital hebelt die Investition und führt zu mehr Steuervorteilen. Hier gibt es keine Faustregel, die individuell passt. Wir empfehlen den Einsatz von ca. 20% Eigenkapital als Grundlage der Investition. Besteht z.B. die Möglichkeit zur Erlangung von zinsgünstigen Kreditmitteln der KfW-Bank (aktuell ab 0,75% Zins), sollten diese auf jeden Fall genutzt werden. Anhand Ihrer detaillierten Investitionsrechnung bestimmen wir gerne mit Ihnen den gewünschten Anteil an Fremd- und Eigenkapital und kümmern uns mit Ihnen gemeinsam um die Besorgung der Kreditmittel.
Persönliche Lebensplanung (z.B. Kinder, Hausbau)
Der Erwerb Ihrer Denkmalimmobilie ist mit einer langjährigen Kreditverpflichtung verbunden. Dies sollte in Ihrer persönlichen Lebens- und Familienplanung berücksichtigt werden. Wir empfehlen Ihnen mit einem vernünftigen Investitionsvolumen zu beginnen und bei weiterer guter Entwicklung oder Verbesserung Ihres Einkommens bei Bedarf eine zweite Investition zu tätigen. Aus dem reinen Wunsch nach möglichst hoher Steuerrückerstattung eine zu hohe Investition zu tätigen, ist für Sie nicht empfehlenswert. Eine kluge Investitionsentscheidung passt dauerhaft zu Ihren Finanzen und lässt sich in Ihre persönlichen Lebensziele (zB Kinder, Hausbau) sehr gut integrieren.
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