Die Denkmalimmobilie – eine clevere Investitionsmöglichkeit
10 gute Gründe für die Investition:
Inflationsschutz:
Der Wert des Geldes wird maßgeblich durch die Geldmenge und die gleichzeitig vorhandenen und produzierten Güter definiert. Den Verlust von Kaufkraft, verursacht durch die Preissteigerung über die Jahre, nennt man Inflation. Sehr stark von der Inflation betroffen sind vor allem direkt in Geldwert getätigte Anlagen wie z.B. die Lebensversicherung. Hier hat der Anleger über einen Zeitraum von 10-15 Jahren einen realen Kaufkraftverlust von ca. 30 % zu verkraften. Dies macht die Planung eines notwendigen Alterseinkommens sehr schwierig und die Anleger suchen nach Alternativen, dies zu kompensieren. Die Denkmalimmobilie stellt eine hervorragende Alternative dar. Als klassischer Sachwert partizipiert die Immobilie sogar von der Inflation. Die Preise für Grundstücke, Bauleistungen und Materialen steigen mit der Inflation. Die Neuerstellung wird somit teurer und der Markt für Bestandimmobilien zeichnet die Preisentwicklung nach. Auch die Mieten und somit das Einkommen, welches durch die Immobilie erzielt wird, steigen mit der Inflation. Die Investition in eine Immobilie stellt somit einen hervorragenden Schutz gegen inflationäre Entwertung Ihrer Kapitalanlage dar.
Fremdfinanzierung und hohe Steuervorteile:
Herkömmliche Versorgungsformen zum Aufbau einer bedarfsgerechten Altersversorgung müssen vom Anleger mit entsprechenden Beiträgen monatlich lebenslang aufgebaut werden. Bei entsprechend hohem Absicherungswunsch müssen schnell bei Normalverdienern mehrere hundert Euro monatlich, bei Top-Verdienern und Freiberuflern bis zu 1.000 – 2.000 € monatlich aufgewendet werden. Die Ursache liegt in den aktuell sehr niedrigen Renditen und dem hieraus schwachen Zinseszinseffekt begründet. Bei der fremdfinanzierten Investition in eine Denkmalimmobilie können die Anleger mit einem Kapitalbetrag von etwa 20% des Kaufpreises den Erwerb tätigen. Der restliche Anteil des Kaufpreises kann zu aktuell historisch niedrigen Zinsen durch ein Darlehen finanziert werden. In der Regel übersteigen die Mieten den Zinsaufwand. Zusätzlich erhält der Anleger hohe Steuerrückflüsse durch die hohe Sanierungsabschreibung, die für Denkmalimmobilien gelten. Diese Kapitalströme ermöglichen eine hohe Entschuldung der Immobilie in einem Betrachtungszeitraum von 12 Jahren (ca.50-60%). Die weitere Entschuldung erfolgt dann je nach Anlagehorizont durch die laufende Miete und ggf. durch zusätzliche Eigenbeiträge des Anlegers. Im direkten Vergleich der Denkmalimmobilie mit den gängigen Vorsorgemodellen müssen die Anleger beim Aufbau einer Versorgung über LV/RV ein Vielfaches an Barwerten in den Sparvorgang einbringen. Zudem ermöglicht das niedrige festgeschriebene Zinsniveau und steigende Mieten eine hohe Planungssicherheit der Investition in die Denkmalimmobilie.
Verlässliche Einnahmequelle im Rentenalter:
Rentenversorgungsmodelle wie z.B. die Lebensversicherung oder private Rentenversicherung basieren auf mathematischen Modellen welche zur Auszahlung die aktuelle Rendite und die prognostizierte Lebenserwartung als Grundlage haben. Dies führt während dem Rentenbezug oftmals zu Schwankungen, da sich die durch das Unternehmen erzielten Renditen verringern oder die längere Lebenserwartung zu sinkenden Renten führen. Bei diesen Versorgungsmodellen steht der Verzehr Ihres lebenslang angesparten Kapitals im Zentrum der Kalkulation. Ihre Investition in eine Denkmalimmobilie sichert Ihnen bei guter Objektauswahl eine sichere lebenslange Einkunft, die von den allgemeinen Mietsteigerungen profitiert. Ein Kapitalverzehr findet nicht statt, sondern Ihre Immobilie kann auf Wunsch jederzeit zu Marktpreisen veräußert werden.
Steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren:
Manche Investoren haben einen mittelfristigen Anlagehorizont. Sie möchten frühestens nach Ablauf der Abschreibungszeit von 12 Jahren Ihre Immobilie verkaufen. Nach der aktuellen Rechtslage können Sie als Privatperson (nicht gewerblich) Ihre Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei veräußern. Dies ist im Vergleich mit allen anderen Anlageformen ein absolutes Ausnahmemerkmal der Investition in Immobilien. Vergleicht man dann Nettorenditen der Immobilie mit anderen Anlageformen wirkt sich dieser Steuereffekt oftmals deutlich zugunsten der Immobilie aus. Grundsätzlich möchten wir jedoch darauf hinweisen dass die Immobilieninvestition in keinem Fall einer kurzfristigen Spekulation dienen sollte. Der Anlagezeitraum ist immer mittel- bis langfristiger Natur (10-20 Jahre).
Der Immobilienmarkt:
Der Immobilienmarkt stellt sich im Vergleich zum Aktienmarkt als wenig schwankungsintensiv dar. Das heißt, die bezahlten Preise für Immobilien sind im langjährigen Zeitverlauf bei weitem nicht so volatil wie die Preise für Aktien. Lange Jahre hat der Immobilienmarkt eine Seitwärtsphase erfahren und erfreut sich in den letzten 10 Jahren an einem kontinuierlichen Aufschwung. Ein gewichtiger Grund hierfür ist das hohe Sicherheitsbedürfnis der Investoren. Speziell die im Verlauf der Finanzkrise enorm erweiterte globale Geldmenge führt bei Anlegern zu einer hohen Inflationserwartung. Da sich die Immobilienpreise und erzielbare Mieten in der Regel mit der Inflation entwickeln erwarten die Investoren vom Immobilienmarkt steigende Preise und somit hohe Renditen. Im internationalen Vergleich der europäischen Großstädte gelten die Metropolen in Deutschland immer noch als deutlich unterbewertet. (Tabelle Großstädte/Vergleich europa?) In Ballungsgebieten wirkt sich die Verknappung von hochwertigem Wohnraum bereits durch deutlich steigende Mieten aus. Wir empfehlen Ihnen daher Ihre Investition vorrangig in Ballungsgebieten zu tätigen. Geringe Marktschwankungen verringern Ihr Investitionsrisiko und erhöhen die Wahrscheinlichkeit für ein positives Ergebnis.
Rechtliche Sicherheit:
Die Immobilie als Realeigentum bietet auch bei der rechtlichen Sicherheit und Verfügbarkeit deutliche Vorteile gegenüber anderen Anlageformen. In der Vergangenheit gab es bei verschiedenen Formen von Fonds und Kapitalanlagegesellschaften immer wieder das Problem der Veräußerbarkeit der Anteile. Auch die rechtliche Zuordnung eines Anteils an z.B. einer Flugzeugturbinen oder anderem Investitionsgut (Bürogebäude) entpuppt sich in der Praxis oft als äußerst schwierig. Ihre Denkmalimmobilie hingegen ist Ihrem Eigentum durch den Eintrag im Grundbuch explizit zuzuordnen. Somit haben Sie volle rechtliche Sicherheit über Ihr Eigentum verfügen zu können. Die Veräußerbarkeit ist auf eine breite Nachfrageschicht zu Marktpreisen begründet. Ob und wann Sie zu welchem Preis verkaufen entscheiden im Fall geordneter Bonität allein Sie.
Grundbedürfnis der Menschen:
Die Immobilie befriedigt als eines der wenigen Investitionsgüter ein sogenanntes Grundbedürfnis der Menschen. Denn gewohnt werden muss „immer“. Speziell in den Ballungsräumen und Metropolen der Bundesrepublik erhöht sich die Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten Jahren nochmals deutlich. Ein paar der Gründe sind:
- Hohes Angebot an Arbeitsplätzen
- immer mehr Singlehaushalte
- Gewährleistung der medizinischen Versorgungsqualität und Besorgung der Gegenstände des täglichen Lebens, speziell für ältere Menschen
- gute Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln und kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten
Hohe Freibeträge bei Vererbung
Seit 2009 werden Immobilien im Erbfall mit dem Verkehrswert bewertet. Für den Erbfall wurden die Freibeträge für nahe Angehörige neu festgelegt. Für den Ehegatten gilt ein Freibetrag von 500.000 € (Stand …..) und für die Kinder von jeweils 400.000 € (Stand…). Somit kann oftmals das Immobilienvermögen ohne Abfluss von Erbschaftssteuer an die Familienangehörigen weitergegeben werden. Im Fall der Selbstnutzung der geerbten Immobilie (max. 200qm Wohnfläche) für 10 Jahre fällt grundsätzlich unabhängig vom Verkehrswert keine Erbschaftssteuer bei einer darauffolgenden Veräußerung an.
Aktuelles Zinsniveau:
Die Zinsen auf den globalen Kapitalmärkten befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Für Geldwertsparer (z.B. Lebensversicherung, Bausparvertrag, Festgeld) führt dies unter Berücksichtigung der Inflation und Kosten real zu einem erheblichen Verlust von Kaufkraft. Die Aufwendungen zum Aufbau einer Altersversorgung können oftmals nicht mehr aus dem Einkommen bewerkstelligt werden. Immobilienerwerber hingegen können von den sehr niedrigen Darlehenszinsen stark profitieren. Zum einen sind die Finanzierungskosten durch den niedrigen Zins auf einem aktuellen Tiefpunkt im langjährigen Vergleich, zum anderen steigen Sachwerte in der Regel mit der Inflation im Preis. Durch den bedarfsgerechten und zielgerichteten Einsatz von Fremdkapital kann man diesen Effekt noch verstärken (gehebelte Investition). Die Fremdmittel lassen sich durch die Vereinbarung einer Zinsfestschreibung für einen langen Zeitraum auf dem vereinbarten Niveau sichern. Die Kosten für den Kredit bleiben somit kalkulierbar und niedrig, während die Preise und Mieten aller Voraussicht nach mit der Inflation steigen werden. Für Investoren ist die Immobilie (Sachwertanlage) unter Ausnutzung des historisch niedrigen Zinsniveaus die weitaus bessere Alternative eine Altersversorgung mit überschaubaren Eigenbeträgen aufzubauen.
Kultureller Beitrag:
Der Investor einer Denkmalimmobilie trägt einen hohen kulturellen Beitrag zum Erhalt historisch einmaliger Bauten bei. Nur mit Hilfe dieser Privatinvestoren können viele Immobilien die sonst dem Verfall ausgeliefert wären einer qualitativ hohen wohnungswirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden. Ein tolles Erbe für die nachfolgenden Generationen und ein wertvoller Beitrag zum städtebaulichen Erscheinungsbild. Zudem unterliegen Denkmalimmobilien nicht der Trendentwicklung von Neubauten und dem hierdurch entstehenden Modewandel mit den Folgen auf den Preis. Historisch wertvoll sanierte Gebäude sind immer „in“ und genießen eine hohe Nachfrage.
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