Sind Denkmalimmobilien als Kapitalanlage sinnvoll?

Kapitalanlagen

Kapitalanlagen lassen sich grob in drei große Gruppen unterteilen: festverzinsliche Geldanlagen (Sparbuch, Tages- und Festgeld), börslich gehandelte Wertpapiere inklusive Fonds und Immobilien in ihrer unterschiedlichen Ausprägung. All diese Kapitalanlagen haben ihre eigenen Vorzüge und eignen sich für bestimmte Anlegergruppen besonders gut. Die Einteilung ist sehr pauschal, es gibt natürlich noch mehr Möglichkeiten des Sparens und der Vorsorge wie Versicherungsprodukte oder die physische Anschaffung von Edelmetallen. Anlegern wird empfohlen, zu diversifizieren, also ihr Geld auf verschiedene Kapitalanlagen zu verteilen.

Sichere Kapitalanlagen

Es gibt sehr sichere Kapitalanlagen, die allerdings nicht mit einer sehr hohen Rendite aufwarten. Dazu zählen Sparbücher, Tages- und Festgelder sowie die kapitalbildenden Lebens- und Rentenversicherungen, wobei Letztere zwar mit einem niedrigen Garantiezins versehen sind, aber meist etwas mehr Rendite erwirtschaften, die jedoch nicht sicher zu prognostizieren ist. In Europa sind festverzinsliche Einlagen bis 100.000 Euro staatlich per Einlagegarantie abgesichert, selbst im Insolvenzfall der Anlagebank versprechen die einzelnen Länder, den Kunden ihr Geld zu 100 Prozent (bis 100.000 Euro) zurückzuzahlen. Leider hat die zypriotische Regierung im Frühjahr 2013 mit ihrem Versuch, auch Kleinsparer zur Rettung der einheimischen Banken heranzuziehen, die staatliche Einlagegarantie sehr stark diskreditiert.

Sparbücher: Nach wie vor legen Menschen ihr Geld aufs Sparbuch und erhalten hier Zinsen zwischen rund 1,00 bis 1,65% p.a. (Stand: April 2013), wobei einige Angebote auch deutlich unter 1,00% notieren. Die Kapitalanlage, die nicht einmal für einen Inflationsausgleich sorgt, hat traditionelle Gründe, auch vertrauen die meisten Anleger dem Sparbuch absolut.

Tages- und Festgeld: Tagesgeld mit seinen variablen Zinsen und der täglichen Verfügbarkeit des Geldes notiert etwa auf Sparbuchniveau, unterscheidet sich aber von der Kapitalanlage auf dem Sparbuch hinsichtlich der Flexibilität. Für Festgeld gewähren die Anlagebanken im Frühjahr 2013 Zinsen zwischen rund 2,20 bis 3,70% p.a., dafür muss das Geld innerhalb des vorab gewählten Anlagezeitraumes liegenbleiben.

Versicherungsprodukte: Die kapitalbildende Lebensversicherung zählt zu den beliebtesten Kapitalanlagen der Deutschen, mehr als die Hälfte aller Bürger besitzen sie. Die Renditen stehen zwar nicht fest, notierten aber in den vergangenen Jahrzehnten vielfach um 4,00 bis 5,00% p.a. Der Charme liegt in der gleichzeitige Absicherung, während der Anleger auf seine Altersvorsorge hinspart.

Grundsätzlich sind mit den sicheren Kapitalanlagen Renditen bis maximal 4,50 bis 5,00% p.a. zu erzielen, wobei das obere Ende der Fahnenstange im Jahr 2013 kaum noch irgendwo erreicht wird. Einige ältere Versicherungsprodukte zahlen noch Renditen jenseits der vier Prozent aus, das dürfte in den kommenden zehn bis fünfzehn Jahren aber nirgendwo mehr der Fall sein. Die Niedrigzinsphase infolge diverser Finanzmarktkrisen dauert schon zu lange an.

Börsliche Wertpapiere und physische Kapitalanlagen

Fonds, Aktien und Derivate, die an der Börse gehandelt werden, waren in früheren Zeiten hoch begehrte Produkte unter den Kapitalanlagen. Das hat sich seit den 2000er Jahren geändert, denn die Kapitalmarktkrisen des vergangenen reichlichen Jahrzehnts haben massiv Werte vernichtet. Immer noch wird zwar in Aktien, Aktienfonds, Mischfonds, Anleihen und Derivate investiert, die Risiken sind jedoch ungleich größer geworden:

Aktien: Wie sich eine Einzelaktie entwickelt, ist praktisch nicht vorhersehbar. Die sichersten und gleichzeitig renditeträchtigsten Kapitalanlagen auf diesem Sektor waren lange Zeit die Blue Chips beispielsweise aus dem Dax, doch auch diese Werte brachen ein. Wer etwa im Jahr 2007 in eine Aktie von Daimler investierte, besitzt im Jahr 2013 nur etwa die Hälfte des damaligen Wertes.

Fonds: Gemanagte Investmentfonds schneiden vielfach etwas besser ab als Einzelaktien, weil die Fondsmanager diversifizieren. Versicherungsgesellschaften setzten lange Zeit auf Fonds und machen das immer noch, allerdings bezweifeln manche Gesellschaften seit einiger Zeit, dass sie überhaupt nur die staatlich geforderte Mindestrendite von aktuell 1,75% erreichen.

Derivate: Die hoch gehebelten Wertpapiere eignen sich höchstens zur kurzfristigen Spekulation. Als langfristige Kapitalanlagen haben sie schon seit Jahren ausgedient.

Edelmetalle: Seit den Crashs an den Aktienmärkten flüchteten die Anleger in den sicheren Hafen Gold, doch diese Hoffnung ist seit April 20t3 vorbei. Gold stürzte am 12.04.2013 ab und verlor in nur zwei Tagen über 10 Prozent seines Wertes. Silber folgte zwangsläufig dem Preisverfall, über dessen Ursachen aktuell noch gerätselt wird.

Zu konstatieren bleibt, dass Anleger aktuell entweder zwischen relativ sicheren, aber niedrig verzinsten Kapitalanlagen oder höchst spekulativen Anlageformen entscheiden müssten, wenn sie nur die Wahl zwischen Sparbuch, Tages- und Festgeld oder börslich gehandelten Wertpapieren hätten. Doch es gibt interessante Alternativen vor allem auf dem Immobiliensektor.

Immobilien als Kapitalanlagen

„Fast unbemerkt hat sich in den letzten Jahren die Immobilie als Kapitalanlage zum Star unter allen Investitionsmöglichkeiten entwickelt.“

Hierfür gibt es gerade in Deutschland mehrere Gründe, die auf glückliche Weise zusammentreffen. Deutsche Immobilien gelten im internationalen Maßstab nach wie vor als leicht unterbewertet, die Preise müssen also steigen. Das hat zwar auch Auswirkungen auf die Mieten, was der Deutsche Mieterbund beklagt. Wer sich aber nur im europäischen Umfeld richtig orientiert, wird feststellen, dass etwa die viel beklagten hohen Mieten in der teuersten deutschen Stadt München nur etwa ein Drittel des Niveaus von Paris erreichen. Inzwischen strömt internationales Kapital nach Deutschland, Anleger investieren in Immobilienfonds und kaufen Einzelobjekte, was die Preise moderat steigen lässt. Eine Immobilienblase befürchten dennoch weder Experten der Privatwirtschaft noch der Deutschen Bundesbank, denn nach oben ist noch viel Luft. Begünstigt wird die Immobilie als Kapitalanlage durch das historisch niedrige Zinsumfeld. Im April 2013 gaben Fachleute eines großen deutschen Hypothekenfinanzierers bekannt, dass sich die Bauzinsen in Deutschland auf dem niedrigsten Stand seit 1953 befinden.

Denkmalimmobilien als Kapitalanlagen

Ein ganz besonderes Objekt unter allen Kapitalanlagen stellt zweifellos die Denkmalimmobilie dar, deren Sanierung durch den Staat auf äußerst großzügige Weise gefördert wird. Das hat seinen Hintergrund in der Schutzwürdigkeit der historischen Bauten, die auf einzigartige Weise von unserer Geschichte zeugen und die der Staat allein mit eigenen Investitionen nicht erhalten kann. Baudenkmäler, die heute Wohn- und Gewerberäume beherbergen, müssen erst saniert und danach bewohnt, bewirtschaftet und damit auch vermietet werden, der Staat wäre mit all diesen Aufgaben überfordert. Daher hat er mit der Denkmal-AfA (Abschreibung für Abnutzung) ein Steuersparmodell geschaffen, dass nach dem Auslaufen der Förderung für Schiffsfonds praktisch die letzte Möglichkeit darstellt, mit Kapitalanlagen staatliche Förderung zu empfangen. Diese fällt je nach Art der Immobilie, der Höhe der Sanierungskosten und dem persönlichen Steuersatz des Anlegers enorm aus: Zwischen 30 bis 50 Prozent Ersparnis können sich ergeben, wenn ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude erst preiswert gekauft, dann aufwendig instand gesetzt und schließlich mit sehr stabilen Renditen vermietet wird. Wie das geht? Ein Kapitalanleger mit dem Spitzensteuersatz von 45 Prozent investiert in die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage und kann von den Sanierungskosten über 12 Jahre 100 Prozent steuerlich absetzen. Hinzu kommt die normale Immobilien-AfA von 2,0 oder 2,5 Prozent (Baujahr nach oder vor 1925), während Mieteinnahmen schon kurz nach der Sanierung die Kosten schnell wieder einspielen. Sollten nun die Sanierungskosten den Wert der Steuerbelastung des Kapitalanlegers erreichen oder übersteigen, rechnet dieser so viel gegen die persönliche Einkommenssteuer, dass er im günstigsten Fall über Steuerersparnisse etwa die Hälfte seiner Investition vom Staat zurückerhält. Das ist auch so gewollt, anders wäre die historische Bausubstanz nicht zu erhalten. Auch Eigennutzer können die Denkmalimmobilie als erstklassige Kapitalanlage betrachten, sie setzen immerhin 90 Prozent der Kosten steuerlich ab.

Experten betonen immer wieder, dass das Steuersparmodell nicht nur für Gutverdiener interessant ist, sparen kann jeder bei der Kapitalanlage Denkmalimmobilie.

Hinzu kommen die stabilen, künftig steigenden Mieten bei geringer Mieterfluktuation und meist vollständiger Auslastung, denn die Baudenkmäler in attraktiven Innenstadtlagen werden sehr gern bewohnt. Und noch ein Punkt spricht für Denkmalimmobilien als Kapitalanlagen: Nach zehn Jahren ist sogar der Verkauf steuerfrei möglich, wobei sich erwartbar eine kräftige Wertsteigerung ergeben hat. Bessere Kapitalanlagen gibt es aktuell in Deutschland kaum.