Bei jeder Denkmalimmobilie ergibt sich ein effektiver Kaufpreis, der weit unter dem tatsächlich im Moment des Erwerbs gezahlten Kaufpreis liegt. Der Hintergrund besteht in den Steuerersparnissen, die das Finanzamt auf den Sanierungsanteil des Objektes gewährt. Auch andere Werbungskosten mindern die Kosten durch steuerlichen Abzug, sodass ein effektiver Kaufpreis der Denkmalimmobilie in vielen Fällen um 30 bis 50 Prozent unter dem gezahlten Preis liegt. Da zum Kaufpreis auch nicht abzugsfähige Kosten gehören, sind allein für die Berücksichtigung der Sanierungskosten folgende Parameter in die Berechnung einzubeziehen:

• Gesamtkaufpreis des Objektes
• prozentualer Anteil der Sanierung
• prozentualer Anteil des Grundstückspreises
• prozentualer Anteil der Altbausubstanz

Die Grundstückskosten werden gar nicht, die Altbausubstanz nur in Höhe von 2,0% (ab Baujahr 1925) oder 2,5% (ältere Denkmalimmobilien) abgeschrieben. Die sonstigen Werbungskosten werden in dieser Beispielrechnung nicht berücksichtigt. Ein effektiver Kaufpreis entsteht allerdings nur unter ihrer Berücksichtigung. Es hat sich aber eingebürgert, dass als effektiver Kaufpreis die Kosten unter Berücksichtigung der genannten Parameter benannt werden. Eine Beispielrechnung für ein Objekt mit dem Baujahr 1921 könnte so aussehen:

• Gesamtkaufpreis: 300.000 Euro
• Sanierungsanteil 65%: 195.000 Euro
• Grundstücksanteil 15%: 45.000 Euro
• Altbausubstanz 20%: 60.000 Euro

Der Erwerber soll in diesem Beispiel Kapitalanleger sein und den Sanierungskostenanteil über 12 Jahre zu 100 Prozent abschreiben. Sein persönlicher Einkommenssteuersatz soll bei 40 Prozent liegen, weshalb er innerhalb der nächsten 12 Jahre 78.000 Euro weniger an Steuern zahlt, die er als Gewinn verbuchen kann (195.000 Euro x 40% = 78.000 Euro). Die Altbausubstanz ist über 40 Jahre linear mit 2,5 Prozent abzuschreiben, was in einem Zeitfenster von 12 Jahren eine Entlastung von 7.200 Euro ergibt (60.000 x 2,5% x 12 x 40% Steuersatz). Hier ist natürlich zu beachten, dass diese Berechnung eine Willkür enthält, denn die tatsächliche Abschreibung der Altbausubstanz erfolgt für eine viel längere Zeit (40 Jahre). Man möchte Kapitalanlegern auf diese Weise – durch den Betrachtungszeitraum von 12 Jahren – aufzeigen, was eigentlich geschehen würde, wenn sie nach der vollständigen Abschreibung der Sanierungskosten und zwei Jahre nach Ablauf der Spekulationsfrist denn in Wahrheit bezahlt hätten, was also ihr effektiver Kaufpreis war, und wie hoch mithin nun ihr Gewinn bei einem steuerfreien Verkauf ausfällt. Abschließend ein effektiver Kaufpreis der Denkmalimmobilie nach oben genannten Annahmen und 12 Jahren Besitz:

• Gesamtkaufpreis: 300.000 Euro
• Steuerrückerstattung: 85.200 Euro
• effektiver Kaufpreis: 214.800 Euro

Der Anleger hat also rund 28 Prozent des Gesamtwertes effektiv bezahlt.