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Eine kurze Übersicht zu den Nebenkosten beim Kauf einer Denkmalimmobilie
Bei der Vermietung einer Denkmalimmobilie kann der Besitzer einen Teil seiner Nebenkosten auf die Mieten umlegen, einen anderen Teil nicht. Man unterscheidet hier die umlagefähigen und die nicht-umlagefähigen Nebenkosten. Die sorgfältige Trennung ist recht wichtig, weil es sonst bei der Nebenkostenabrechnung Differenzen mit den Mietern und/oder dem Finanzamt geben kann.
Bei jedem Immobilienkauf entstehen Nebenkosten, so auch bei der Denkmalimmobilie. Allein bestimmte Beratungskosten können zusätzlich hinzukommen, auch Kosten im Zusammenhang mit der Denkmalliste sind denkbar. Grundsätzlich nehmen die Ämter für Denkmalschutz die Objekte kostenlos auf, weil das zu ihrer hoheitlichen Aufgabe gehört, auch die Einsicht ist kostenlos. Sollte jedoch der Erwerber Veränderungen am Denkmal vornehmen oder auch auf dem Grund und Boden weitere Denkmäler entdecken und daraufhin Ausgrabungen veranlassen, Umbettungen vornehmen oder Ähnliches, benötigt er hierfür eine kostenpflichtige Erlaubnis der Denkmalbehörde. Diese Kosten sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Sonstige Erwerbsnebenkosten sind:
Die Maklercourtage und die Beratungskosten können, müssen aber nicht anfallen. In jedem Fall sind die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren zu entrichten. Man kalkuliert bei jedem Immobilienkauf mit Erwerbsnebenkosten von rund 10 Prozent, dieser Wert kann leicht über- und unterschritten werden. Empfohlen werden stets Eigenmittel zum Entrichten der Nebenkosten, weil diese bei einer Vollfinanzierung die Zinskonditionen verschlechtern würden. Der Hintergrund ist schnell zu verstehen: Die Immobilie hat einen Wert abzüglich der Erwerbsnebenkosten und besichert nur in diesem Wert ein Darlehen. Wenn kein Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten zur Verfügung steht, müssen sich die Zinskonditionen verschlechtern. Kaufnebenkosten sind in Teilen steuerlich abzugsfähig, und zwar die Notar-, Makler- und Beratungskosten, die Grundstückssteuer und die Eintragung ins Grundbuchamt hingegen nicht.
Es entstehen bei jeder vermieteten und sonstigen Immobilie diverse Nebenkosten. Die Müllabfuhr gehört ebenso dazu wie Versicherungen, die Straßenreinigung, der Winterdienst und der Hausstrom. Einige dieser Kosten muss der Vermieter selbst tragen, kann sie aber steuerlich geltend machen. Zu den auf die Miete umlagefähigen Kosten gehören:
Mieter leisten mit der Miete Vorauszahlungen für die Nebenkosten und erhalten im Folgejahr eine Nebenkostenabrechnung, in der sie entweder etwas nachzahlen oder eine Erstattung erhalten. Erhöhungen von solchen umlagefähigen Nebenkosten können an die Mieter weitergegeben werden. Diese Nebenkostenabrechnung führt üblicherweise eine Hausverwaltung durch. Die umlagefähigen Kosten kann der Vermieter zwangsläufig nicht steuerlich geltend machen, er erhält sie ja von den Mietern erstattet.
Auch bei der Vermietung der Denkmalimmobilie entstehen Nebenkosten, die teilweise auf die Mieten umgelegt werden und teilweise steuerlich abzugsfähig sind. Die umlagefähigen Nebenkosten sind nicht steuerlich abzugsfähig, sie mindern stattdessen den Gewinn aus den Mieten. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten werden steuerlich gegengerechnet.
Die Mieter leisten für die Nebenkosten eine Vorauszahlung. Nach der Nebenkostenabrechnung im Folgejahr erfolgen eine Nachzahlung oder Erstattung und eine Neuberechnung.
Vielfach wird auf die Nebenkosten verwiesen, die ein Besitzer für den denkmalwürdigen Erhalt der Immobilie aufbringen muss. Dieser Erhalt ist nicht zu unterschätzen, denn wenn das Denkmal seinen Status verliert, weil etwa Fassadenteile beschädigt wurden, wären alle Steuervorteile passé. Hier herrscht allerorten Hysterie, einige Medien warnen vor dem „Ruin“ durch den Erhalt der Denkmalimmobilie. Das ist natürlich Unfug. Gegen Sturmschäden, auch gegen Vandalismus (Graffiti und Ähnliches) können sich die Besitzer versichern, der sonst übliche Verschleiß fällt nicht höher aus als bei jedem anderen Haus. Mit der Sanierung wurde schließlich ein Neubaustatus hergestellt, das moderne Handwerk achtet darauf, dass die Arbeiten an der Fassade, Dächern, Fenstern und Türen so nachhaltig ausfallen, dass nicht laufend nachsaniert werden muss.
Zu diesen gehören als meist größter Kostenpunkt die Darlehenszinsen, des Weiteren die Abschreibung einer jeden Immobilie von 2,5 oder 2,0 Prozent (je nach Baujahr bis/ab 1925), bei Denkmalimmobilien die kompletten Sanierungskosten für Kapitalanleger nach einem bestimmten Schlüssel über 12 Jahre, für Selbstnutzer 90 Prozent der Sanierung über 10 Jahre, des Weiteren Rechtsanwaltskosten sowie Fahrt- und Bürokosten des Vermieters im Zusammenhang mit der Immobilie. Es kommen vielfach kleinere Kostenpunkte hinzu, die hier den Rahmen der Aufzählung sprengen würden, weshalb der Vermieter steuerliche Beratung benötigt, welche seiner Kosten umlagefähig und welche nicht umlagefähig, aber steuerlich absetzbar sind.
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