Sicherheiten beim Denkmalkauf
EStG Verankerung der Abschreibungsgrundlage:
Die Abschreibungsmöglichkeiten für Investoren oder Selbstnutzer von Wohngebäuden sind im Einkommensteuergesetz (ESTG) verankert. Im Fall der erhöhten Abschreibung von Baudenkmälern und Sanierungsimmobilien finden §§ 7h und i Anwendung. Es handelt sich beim Erwerb und der Sanierung einer Denkmalimmobilie nicht um ein waghalsiges Steuerkonstrukt, sondern um die Nutzung der vom Gesetzgeber verabschiedeten Steuerrichtlinien. Die Anwendung dieser Paragraphen hat direkten Einfluss auf Ihre persönliche Einkommenssteuer. Eine Unsicherheit wie z.B bei Fondskonstruktionen, bei der der Investor oftmals eine gewerbliche Eigenschaft besitzt, besteht nicht.
Eine modellhafte Konstruktion der Investition zur Erhöhung der steuerlichen Verluste ist allerdings zu vermeiden. Hierzu erhalten Sie von uns im Rahmen der Beratung konkrete Hinweise.
Gezielte Auswahl der Bauträger:
Zum Gelingen Ihrer Investition und langanhaltender Freude an Ihrer Immobilie ist die Auswahl der Vertragspartner und Objekte elementar wichtig. Wir arbeiten ausschließlich mit Initiatoren, die auf die Sanierung historischer Gebäude spezialisiert sind und eine gute bis hervorragende Reputation haben. Wir haben mit einem Großteil unserer Partner langjährige gute Erfahrungen gemacht. Bei neuen Initiatoren überprüfen wir insbesondere die Qualität der Referenzobjekte und die Bonität. Wir holen uns auch einen Nachweis über die Finanzierung der Projekte ein. Nachdem der Bauträger immer in Vorleistung gehen muss (siehe hierzu u.s. Zahlung des Kaufpreises in Raten), ist eine solide Vorfinanzierung unabdingbar. Außerdem spielt das Vertragswerk eine entscheidende Rolle. Wir empfehlen nur Bauträger, deren Vertragsmuster alle vertraglichen Sicherheiten enthalten. Natürlich können wir bei diesen Grundsätzen nicht jeden Bauträger empfehlen. Dies tun wir in Ihrem Sinne gerne, da wir den Erfolg Ihrer Investition als oberstes Ziel ansehen.
Vertragliche Sicherheiten:
In den Vertragswerken sind zu 90 % die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB und der Makler- und Bauträgerverordnung MaBV enthalten.
Besonderen Wert legen wir auf folgende Sicherheiten für Sie:
Fertigstellungsgarantie:
Im Kaufvertrag ist geregelt zu welchem Zeitpunkt Ihnen die Immobilie bezugsfertig und mängelfrei übergeben werden muss. Dies bietet Ihnen z.B. hinsichtlich Ihrer Finanzierung Sicherheit, wann welche Rate des Kaufpreises zur Verfügung stehen muss. Im Falle einer verspäteten Fertigstellung müssen entsprechende Schadenersatzzahlungen durch den Verkäufer übernommen werden (z.B. Mietausfall, erhöhte Finanzierungskosten usw.). Verzögerungen in der Fertigstellung, die aufgrund höherer Gewalt entstehen hat der Initiator jedoch nicht zu vertreten (Wetterlage, Streik etc.)
Festpreisgarantie:
Die Festpreisgarantie sorgt dafür, dass Sie einen im Vorfeld der Sanierung genau festgelegten Kaufpreis zu entrichten haben. Mehrkosten die dem Initiator während der Sanierung entstehen (höherer Aufwand etc.) können so nicht auf Ihre Kalkulation durchschlagen. Die Mehrkosten trägt der Initiator. Im Kaufvertrag ist die Festpreisgarantie verankert und dient Ihnen als weitere Sicherheit. Wir dokumentieren mit Ihnen ausschließlich Verträge mit einer Festpreisgarantie.
Gewährleistung:
Haftung für Schäden an Ihrer Immobilie: In der Regel haftet der Hersteller 5 Jahre für auftretende Mängel an der sanierten Immobilie. Dies soll Ihnen eine ordnungsgemäße Ausführung der Sanierung gewährleisten und Sie vor bautechnischen Mängeln schützen. Grundsätzlich hat der Initiator die Handwerksleistungen nach den anerkannten Regeln der Baukunst durchzuführen. Das sichert Ihnen einen hohen Qualitätsstandard. Der Haftungszeitraum beginnt mit der mängelfreien Übergabe der Immobilie. Die Haftung ist ebenfalls im Kaufvertrag festgelegt.
Zahlung des Kaufpreises in Raten:
Nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen laut Kaufvertrag – wie z.B. das Vorliegen der Baugenehmigung, Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, informiert Sie der Notar schriftlich. Erst dann darf eine Rate in Rechnung gestellt werden. Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) sieht eine Zahlung in 13 Raten vor, die bis auf 7 Raten zusammengefasst werden. Sie als Käufer werden vom Verkäufer nach Fertigstellung des entsprechenden Gewerkes zur Zahlung der Rate aufgefordert. So haben Sie die Sicherheit, dass der Verkäufer das entsprechende Gewerk vollständig erstellt hat, bevor Sie dafür bezahlen. Die MaBV regelt so einen fließenden Übergang des Eigentum und des Kaufpreises und dient vornehmlich dem Schutz des Käufers.
Abnahme Ihrer Wohnung:
Ein besonderer Termin ist die Übergabe Ihrer fertigen Wohnung. An diesem Tag sehen Sie die in neuem Glanz erstrahlte Wohnung zum ersten Mal persönlichen. Das Gemeinschaftseigentum wird für die Hausgemeinschaft in der Regel vom TÜV oder einem Sachverständigen abgenommen. Mit dem Übergabetermin wird die ordnungsgemäße Abnahme gegenüber dem Bauträger dokumentiert. Sollten bei diesem Termin noch kleinere Mängel zutage treten, werden sie im Protokoll festgehalten und vom Bauträger binnen kurzer Zeit korrigiert. Nach mängelfreier Übergabe gehen Nutzen und Lasten der Wohnung auf Sie über und Sie sind verpflichtet den Kaufpreis mit der letzten Rate vollständig zu begleichen. Die vertragliche Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Tag der mängelfreien Übergabe Ihrer Wohnung.
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