Rendite vor Steuer

Die Rendite vor Steuer fällt bei einer Denkmalimmobilie unter Umständen geringer aus als bei einer Neubauimmobilie. Das lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten, auch ein Gleichauf beider Investments ist möglich, ebenso eine höhere Rendite vor Steuer bei der Denkmalimmobilie gegenüber einem Neubau. Der entscheidende Punkt ist, dass die Denkmalimmobilie durch die Rendite nach Steuer interessant wird, weil die Steuerabschreibungen enorm ausfallen. Allein der Sanierungsanteil, der vom Kaufpreis vielfach 70 Prozent ausmacht, kann bis zu 100 Prozent (Kapitalanleger) abgeschrieben werden. Die Rendite vor Steuer hängt von ganz anderen Faktoren ab, nämlich dem Verhältnis der Mieten zum Gesamtpreis.

Überschlag der Rendite von Steuer

Natürlich könnte ein Kapitalanleger sagen, dass er die Rendite von Steuer recht uninteressant findet, weil das Denkmal gerade wegen der Steuerersparnisse angeschafft wird. Dennoch ist ein pauschaler Überschlag der Rendite vor Steuer immer interessant, schließlich ändern sich Einkünfte eines Kapitalanlegers und damit auch die Steuersätze und Steuerersparnisse. Er wird also einen Vergleich des Gesamtbruttoinvestments den zu erwartenden Mieten gegenüberstellen. Hier sollten sich Anleger übrigens nicht verrechnen, denn in Top-Lagen können zwar die Mieten sehr hoch, die Erwerber- und Sanierungskosten aber noch höher ausfallen. Es gibt durchaus gemanagte Investmentfonds, deren Immobilienexperten gezielt nach B-Lagen suchen und die Städte mit den höchsten Mieten (München, Berlin, Hamburg, Stuttgart) inzwischen meiden. Dennoch ist auch hier natürlich ein Überschlag interessant. Eine sehr grobe und absolut pauschale Kalkulation sagt aus, dass der sanierte Quadratmeter in A-Lagen um 2.000 bis 3.000 Euro kostet, die Mieten pro Quadratmeter in den genannten Destinationen zwischen 11 bis 14 Euro zu kalkulieren sind. Eine wie erwähnt einfache, pauschale Rechnung besagt also, dass der Quadratmeter für 2.500 Euro angeschafft und für 12,50 Euro monatlich vermietet wird. Die Anschaffung rentiert sich demnach innerhalb von 200 Monaten = knapp 17 Jahren über die Miete, ab dem 18. Jahr flösse der Gewinn ohne Kosten (es handelt sich um eine Nettomiete, Verwaltungsnebenkosten werden auf die Miete aufgeschlagen). Eine andere Rechnung könnte so aufgemacht werden, dass die Finanzierungskosten pro 100 m² bei rund 800 Euro liegen und somit eine Rendite vor Steuer von 4,50 Euro pro Quadratmeter möglich wäre.

Rendite vor Steuer = Milchmädchenrechnung?

Ein bisschen sieht es danach aus, zugegeben. Zu viele Faktoren werden in dieser pauschalen Rechnung nicht berücksichtigt, etwa die wirklichen Preise, das Eigenkapital des Anlegers und die Mieterauslastung. Außerdem ist am Ende schlicht und ergreifend die Miete nach Steuer interessant. Es gibt dennoch einige Argumente, die für eine nähere Betrachtung der Rendite vor Steuer sprechen. Ein wichtiger Punkt ist die Mieterauslastung, die in Denkmalimmobilien ungewöhnlich hoch ausfällt. In einigen Regionen stehen die Mieter Schlange, und das hat seinen Grund. Die solventen Interessenten suchen eine Wohnung nicht nur mit dem vorzüglichen Ambiente eines Baudenkmals, sondern auch in einem adäquaten Umfeld, das sowohl die Lokalität in der jeweiligen Stadt betrifft (beste Innenstadtlage) als auch das sonstige Mieterumfeld. Wer im Denkmal wohnt, wird sich mit lauten, betrunkenen Nachbarn wohl kaum rumärgern. Die Mieter ziehen nicht mehr weg, die Fluktuation fällt so gering aus wie die Auslastung hoch. Das stärkt ungemein die Rendite vor Steuer.

In welchen Lagen ist die höchste Rendite vor Steuer zu erwarten?

Wie vorn erwähnt – es müssen nicht die Top-Lagen der teuersten deutschen Städte sein (sie können es aber unter Umständen doch sein). Ein Investmentfondsmanager, dessen Gesellschaft gezielt nach Denkmalimmobilien sucht, argumentiert etwas anders: Der Fonds sucht Denkmale in B-Lagen, sprich Bau- und Industriedenkmäler in mittelgroßen Städten. Die Einwohnerzahl sollte ab 20.000 betragen, alternativ können sich die Denkmale auch peripher zu Ballungsräumen finden. Das Fondsmanagement erwartet in diesen B-Lagen aus Erfahrung etwas höhere Renditen als in A- und Top-Lagen. Die Preise sowohl beim unsanierten Erwerb als auch für die Sanierung fallen einfach etwas günstiger aus, die Mieten liegen dementsprechend aber nicht um so vieles niedriger. Diese Argumentation sollten interessierte Kapitalanleger einfach mal zur Kenntnis nehmen.