Steuervorteile Denkmalimmobilie

Steuerlicher Vorteil einer Denkmalimmobilie unter der Lupe

Mit Denkmalimmobilien Steuern sparen

Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie generiert Vorteile unter vielfältigen Gesichtspunkten. Die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden steuerlich abgeschrieben, wodurch allein Steuervorteile (je nach persönlichem Steuersatz) von über 40 Prozent möglich sind. Die Belastung aus den Finanzierungszinsen macht der Investor als späterer Vermieter steuerlich gegen die Mieteinnahmen geltend. Das stilvolle Ambiente einer Denkmalimmobilie sorgt für attraktive Mietrenditen, und nicht zuletzt erhält der Investor durch sein Engagement kulturhistorisch bedeutende Objekte. Die Immobilie an sich stellt einen interessanten, werthaltigen, vererbbaren und dabei besonders geschmackvollen Besitz dar, zu welchem sich die Steuer- und Renditevorteile addieren. Um all diese Vorteile zu realisieren, sollten sich Interessenten vorab über die Konditionen und Möglichkeiten einer Denkmalimmobilie genauestens informieren.

Definition der Denkmalimmobilie

Da historische Bausubstanz primär erhalten werden soll, existieren in jedem deutschen Bundesland Denkmalschutzgesetze, die für das jeweilige Land die genauen Regelungen und Definitionen hinsichtlich erhaltenswerter Denkmalimmobilien aufführen. Die Denkmalimmobilie weist einen besonderen architektonisch-künstlerischen Wert innerhalb des städtebaulichen Kontextes auf, sie gehört zudem einem bestimmten Stil an (Bauhaus, Gründerzeit, Renaissance) und wurde schon bei ihrer Entstehung auf besondere Weise ausgestaltet. Nicht jedes Haus aus dieser Epoche gilt als Denkmal erhaltenswert. Die betreffenden Immobilien jedoch werden von Gutachtern entsprechend den landesgesetzlichen Regelungen bestimmt und in eine Denkmalliste eingetragen. Das ist die Voraussetzung für die steuerliche Würdigung der Sanierungsmaßnahmen, die ein Kapitalanleger zu 100 Prozent, ein Selbstnutzer zu 90 Prozent geltend macht. Damit wird ein prachtvolles, aus architektonischer Sicht faszinierendes Objekt in seinen ursprünglichen Zustand versetzt, erhält somit einen hohen kulturellen Wert und eignet sich aus Kapitalanlegersicht ausgezeichnet für ein Investment. Die steuerlichen Förderungen spielen hierbei eine tragende Rolle.

Vorteile von Denkmalimmobilien

Wenn der Denkmalstatus der betreffenden Immobilie erst einmal anerkannt und das Haus in die Aufstellungen der Denkmalbehörde aufgenommen wurde, kann vor allem die Sanierung großzügig staatlich gefördert werden. Auch die Veräußerung nach 10 Jahren bleibt steuerfrei. Es gibt grundsätzlich im Landeshaushalt Zuschüsse für die Sanierung von Denkmalimmobilien, die jedoch vorwiegend durch öffentliche Erwerber genutzt werden. Die staatliche Förderung für private Investoren wird über den Steuerabzug realisiert, der sehr großzügig ausfällt und in den §§ 7 h/i EstG geregelt ist. Die privaten Investoren profitieren dadurch nicht nur von künftigen Mieteinnahmen, sondern unmittelbar von der Abschreibungsmöglichkeit der Sanierungskosten (siehe oben). Diese Sanierungskosten machen beim Erwerb und der Herrichtung eines Baudenkmals den weitaus größten Investitionsanteil (vielfach 60 bis 70 Prozent) aus. Es leuchtet ein, dass beim vollständigen Abschreiben dieser Kosten ein möglicherweise hoher persönlicher Steuersatz drastisch sinkt. Im Einzelnen kann dem Erwerber nur sein Steuerberater sagen, wie hoch genau die Ersparnisse ausfallen, weil dies natürlich von den persönlichen Einkünften, dem Familienstand sowie bei Ehepaaren dem Familieneinkommen/Ehegattensplitting, sonstigen Belastungen und Aufwendungen sowie selbstverständlich der Denkmalimmobilie selbst abhängt. Experten gehen aber davon aus, dass die Einsparungen auf den Wert der sanierten, vermietbaren Immobilie selten unter 25 Prozent und in günstigen Fällen weit über 40 Prozent liegen. Günstige Fälle ergeben sich bei Personen mit hohem persönlichen Steuersatz, geringen sonstigen Absetzungsmöglichkeiten und gleichzeitig einer denkmalgeschützten Immobilie, deren Sanierungskostenanteil gegenüber dem Kaufpreis im unsanierten Zustand sehr hoch ausfällt.
Eine Finanzierung wird vielfach kreditiert und profitiert aktuell von den niedrigen Hypothekenzinsen. Die späteren Mieteinnahmen müssen natürlich versteuert werden, gegen diese Gewinne macht der Investor die Zinsbelastung aus dem Hypothekendarlehen geltend. Auch sonstige, mit der Immobilie im Zusammenhang stehende Aufwendungen werden als Werbungskosten abgesetzt, vom Telefongespräch über Büromaterial bis zu den Fahrten zum Objekt. Hinsichtlich des Mietniveaus sind regelmäßig hohe Mieten zu erwarten, Baudenkmäler sind bei Mietern sehr beliebt, es existieren Wartelisten.

Denkmal-AfA für die Steueroptimierung

Konkret erfolgt die Sonderabschreibung auf ein Baudenkmal (Denkmal-AfA) über die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach einem jährlichen Schlüssel. Der Erwerber/Sanierer setzt ab:

  • im Herstellungsjahr und den folgenden Jahren bis einschließlich des 8. Jahres: 9%
  • vom 9. bis zum 12. Jahr: 7%

Bei Selbstnutzern fallen die Sätze leicht geringer aus, es ergeben sich in Summe 90 Prozent. Der Verkauf ist ab dem 11. Jahr nach Erwerb für Kapitalanleger steuerfrei. Zwei Bedingungen müssen für diese Steuervorteile eingehalten werden:

  • Die Immobilie muss in der Denkmalliste stehen, was sich der Investor nachweisen lassen sollte.
  • Die Sanierungsarbeiten müssen sich an die historischen Vorgaben halten. Das Amt für Denkmalschutz überwacht die Sanierung und nimmt das Gebäude ab.

Zu den speziellen Steuervorteilen für Baudenkmäler kommt die übliche lineare Abschreibung auf den Immobilienerwerb: Bei Häusern mit Baujahr ab 1926 sind es 2% p.a. über 50 Jahre, bei älteren Gebäuden 2,5% p.a. über 40 Jahre.

 

Diese Denkmalimmobilien sind aktuell im Angebot: