Denkmalimmobilie mit Parkanlage

Die wesentlichen Fakten beim Kauf einer Denkmalimmobilie

Gründe für den Kauf einer Denkmalimmobilie

Viele Gründe sprechen für den Erwerb einer Immobilie, die sich potenzieren, wenn diese Immobilie ein anerkanntes Denkmal darstellt. Nach Bankstudien haben 90 Prozent der gegenwärtigen europäischen Millionäre ihr Vermögen durch Immobilienkäufe gebildet. Anerkannte Fachleute sind darunter wie Freiherr von Bethmann, Bankier aus Frankfurt, der nach umfassenden Expertisen dazu rät, sich selbst in äußerst stabilen Sachwerten wie der Denkmalimmobilie zu verschulden, um das eigene Vermögen langfristig aufzubauen.

Grundprinzip beim Kauf von Denkmalimmobilien

Prinzipiell gibt es einen bestimmten Ablauf, mit dem die Immobilie als Denkmal erworben wird: Der Investor verschuldet sich mit Fremdkapital und erwirbt den renditeträchtigen Sachwert der Denkmalimmobilie. Natürlich kann das auch ohne Fremdkapital geschehen, doch gerade dessen Aufnahme schafft bei steigender Inflation zusätzliches Gewinnpotenzial. Denn mit der Geldentwertung und gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen sinkt zwar nicht die nominelle, aber die reale Verschuldung, während der Wert der Immobilie steigt. Tilgung und Zins für das Fremdkapital erwirtschaftet die Immobilie durch ihre Vermietung, beim Denkmal kommen die umfassenden Steuervorteile hinzu. Diese können – je nach persönlichem Steuersatz und Investitionsgrad für Sanierungsmaßnahmen – bis zu 50 Prozent der Anschaffungskosten ausmachen. Das Grundprinzip funktioniert bei allen Immobilien, besonders bei Denkmalschutzimmobilien fallen die Mieteinnahmen ebenso wie die in Deutschland gewährten Steuervorteile besonders hoch und nachhaltig aus.

10 gute Gründe, ein Denkmal zu erwerben

Die nachfolgend genannten Gründe sind die wichtigsten, knapp dargestellten Argumente für den Erwerb von Denkmalschutzimmobilien in Deutschland. Diese Argumente gewinnen in der aktuellen Situation aus niedrigem Zinsumfeld und drohender Inflation besonders hohes Gewicht. Es lassen sich diverse Zusatzargumentationen anführen, auch müssten die dargestellten Fakten für jeden einzelnen Investor und jedes Denkmal einzeln ausdifferenziert werden. Hierzu ist eine Einzelberatung bezüglich des Objekts und der persönlichen Steuersituation erforderlich. Die zehn wichtigsten Gründe, ein Baudenkmal zu erwerben, sind:

  1. Lernen aus der Geschichte
    Investoren sollten in den langen Zeiträumen kalkulieren, in denen die Immobilien selbst existieren werden. Historisch betrachtet hat sich das immer gelohnt, denn ein Gutteil aktuell existierender deutscher Familienvermögen wurden aufgebaut, indem die Nachkriegsgeneration in Immobilienbesitz investierte. In deutschen Großstädten wie Berlin, Hamburg, München oder Köln konnte bis in die 1960er Jahre Immobilienbesitz relativ preiswert erworben werden, lediglich die Sanierung verschlang hohe Summen. Die steuerliche Förderung setzte jedoch schon damals ein, so manches Denkmal in deutschen Städten wurde auf diese Weise der Nachwelt erhalten. Das führt dazu, dass die Investoren von damals, inzwischen hochbetagt, stolz auf ihr Erbe blicken oder es in den vergangenen Jahren schon an die nachfolgenden Generationen übergeben haben. Immobilienbesitz war schon immer das geeignetste Instrument, um günstiges Vermögen zu schaffen und dieses ohne Inflationsrisiko zu vermehren. Nach dem Zweiten Weltkrieg leuchtete vorausschauenden Käufern diese Kalkulation sofort ein, sie benötigten dennoch Tatkraft und Mut, um ihre Pläne in die Tat umzusetzen. Auf diesem Engagement basieren unter anderem die Aufbauleistungen der deutschen Nachkriegsgeneration. Es gibt gute Gründe, in diesen Bestrebungen nicht nachzulassen, denn die Denkmale in deutschen Innenstädten brauchen den Schutz von Investoren, auch der Wohnraumbedarf wächst weiter. Hier schlägt eine junge gesellschaftliche Entwicklung durch: Die Zahl von Single-Haushalten wächst zunehmend, darunter viele ausgesprochene Gutverdiener. Das treibt die Nachfrage in die Höhe, gleichzeitig steigen von Zeit zu Zeit die Preise auf dem Immobiliensektor sprunghaft an. Das belohnt weitblickende Investoren. Die jüngste deutsche Geschichte kennt hierfür mehrere Beispiele, unter anderem auf dem Gebiet der neuen Bundesländer. Dort investierten kleine Gewerbetreibende hinter dem Eisernen Vorhang unter den Bedingungen des DDR-Regimes in Stadtvillen, also Denkmalimmobilien der Gründerzeit, die sie mit sehr großer persönlicher Tatkraft instand setzten. Hierzu wurde selbst Hand angelegt, die Bauwirtschaft der DDR war keinesfalls imstande, schnelle und fachgerechte Ausführungen zu garantieren. Die Investoren kalkulierten hierbei kühl, denn die Preise für die „Altbauten“ waren lächerlich niedrig. Ein zweigeschossiges, freilich heruntergekommenes Stadthaus konnte aus kommunalem Besitz für eine niedrige fünfstellige Summe (in DDR-Mark!) erworben werden. Danach bauten die Besitzer über Jahre und Jahrzehnte an ihrem Eigenheim, wobei sie an das Erbe ebenso wie eine mögliche (wenn auch bis 1985 sehr schwer vorstellbare) politische Wende mit nachfolgenden Preissteigerungen dachten. Die Rechnung ging um 1990/1991 auf, jene Stadthäuser wurden für rund eine Million Deutsche Mark verkauft. (Ein Beispiel aus der Praxis, Stadt Cottbus in Brandenburg. Die Villa besitzt heute die ARAG-Versicherungsgesellschaft.) – Diese Gewinnspannen von vielen Tausend Prozent sind in der Wirtschaftsgeschichte selten zu finden, doch das eine oder andere Denkmal harrt in deutschen Innenstädten immer noch der Entdeckung, ist durch das zuständige Amt schon als solches klassifiziert und bedarf nur noch des Erwerbs und der steuerlich geförderten Sanierung.
  2. Sachwerte schaffen
    Der Besitz von Immobilien stellt historisch und weltweit eine wichtige und unabdingbare Säule der Vermögensanlage dar. Der erste Schritt ist in der Regel das persönlich bewohnte Eigenheim, darauf folgen vielfach Investitionen in Immobilien als Wertanlage, die zu vermieten sind. Das Denkmal nimmt unter diesen Renditeobjekten eine Sonderstellung ein, es sorgt in seinem sanierten Zustand für den sichersten Inflationsschutz, gewährt immense Steuervorteile und sorgt für Dauereinkünfte, wenn die eigene Arbeitskraft nicht mehr für ein hohes Einkommen sorgen kann. Häuser brauchen die Menschen zu jeder Zeit, und das völlig konjunkturunabhängig. Sie gehören zu den Existenzgrundlagen wie Nahrung und Kleidung, daher werden sie niemals wertlos und können auch im Wert nicht entscheidend sinken, wenn ihr baulicher Zustand erhalten wird.
  3. Inflationsschutz: Inflation ist heute in allen Ländern der Welt mehr oder weniger ein Thema, sie vernichtet permanent Anlagen in Bargeld und Wertpapieren. Die Immobilie und hier wiederum besonders das Denkmal wirken der Inflation entgegen und schützen damit wirksam das Vermögen der Anleger. Aktuell beträgt die europäische Inflation rund zwei Prozent, weshalb jede Tagesgeldanlage bestenfalls für einen Inflationsausgleich sorgen kann. Wer sein Geld unverzinst auf Girokonten parkt oder in den berühmten Sparstrumpf steckt, verliert jährlich real um zwei Prozent der Summe. Dieser Verlust stellt sich konkret dar, tausend Euro am Neujahrstag im Briefumschlag zwischen die Bücher geschoben sind am 01.01. genau 1.000 Euro, am 31.12. desselben Jahres dann 980 Euro wert. Ein Jahr später sind es 960 Euro. Der Verlust potenziert sich, wenn die möglichen, aber entgangenen Gewinne mit diesem Geld berücksichtigt werden. Die Investition in Immobilien begegnet dieser Situation auf intelligente Weise, denn die Inflation bewirkt eine Preissteigerung der Immobilie, die also entgegen dem Bargeld im Sparstrumpf wertvoller wird. Ein weiterer Effekt kommt hinzu: Denkmalschutzimmobilien in Deutschland sind (wie alle Immobilien des Landes) international unterbewertet (Stand: Februar 2013). Internationale Estate-Managements bewerten die Situation immer wieder aufs Neue und vergleichen die Preise in Stuttgart und Leipzig mit denen in Marseille und Grenoble. Paris schlägt hinsichtlich der Immobilienpreise die teuerste deutsche Stadt München um Längen, auch kleine Wohnungen werden dort zum zweieinhalb- bis dreifachen deutschen Preis vermietet. Deutsche Immobilien haben preislichen Nachholebedarf. Natürlich müssen sie instand gehalten werden, und auch Handwerkerleistungen werden inflationsbedingt teurer. Dagegen helfen angemessene Mietsteigerungen entsprechend gesetzlicher Vorschriften, die übrigens gut betuchte Mieter in der Denkmalschutzimmobilie relativ gelassen und einsichtig hinnehmen.
  4. Steueroptimierung durch das Denkmal
    Der Staat fördert die Investition in Denkmalschutzimmobilien, denn der Erhalt historischer Altstadtkerne ist als öffentliche Aufgabe allein nicht zu bewältigen. Die steuerliche Begünstigung ist eine sehr sinnvolle Konstruktion, die nur Gewinner hinterlässt. Die öffentliche Hand wird unmittelbar entlastet, Anleger können den Staat über die gewährten Steuervergünstigungen am Aufbau ihres Vermögens beteiligen, die Allgemeinheit profitiert von den wunderschön hergerichteten historischen Innenstädten.
  5. Das Denkmal als Altersvorsorge
    Eine vermietete Denkmalschutzimmobilie schafft hinsichtlich der Altersvorsorge mehr Sicherheit als ein Rentenvertrag. Gesetzliche Renten sinken bis 2030 auf 42 Prozent der durchschnittlichen Nettolöhne, das hat die rot-grüne Regierung unter Gerhard Schröder schon Anfang der 2000er Jahre beschlossen. Private Altersvorsorge findet daher vielfach über private Rentenversicherungen statt, doch auch diese müssen in 15 oder 20 Jahren nicht mehr genügend Gewinne abwerfen. Garantiezinsen müssen heute mit 1,75 Prozent vertraglich festgeschrieben werden, das ist ein historischer Tiefstand. Es gibt darüber hinaus Versicherer (zum Beispiel Ergo), die offen ihre Bedenken äußern, diesen Garantiezins in fünf oder zehn Jahren noch zahlen zu können. Das Baudenkmal ist von solchen Befürchtungen ganz und gar ausgeschlossen. Wer in jüngeren Jahren investiert, sodass die Immobilie mit Rentenbeginn fast oder ganz schuldenfrei ist, genießt einen wirklich sorgenfreien Lebensabend. Zudem hinterlässt der Besitzer seinen Nachkommen ein sinnvolles Erbe.
  6. Portfolio und Renditen
    Zu einer ausgewogenen Vermögensplanung gehören viele Bausteine, als essenziell gilt hierbei die Immobilie. Die anderen Anlagen wie lang laufende Aktienfonds und fondsgebundene Versicherungen können durchaus hinzukommen, wenn die Märkte hier wieder Gewinne versprechen. Derzeit kann es etwas Sinnvolleres als die Immobilie, diese wiederum als Denkmal, kaum geben. Die Aktien- und Anleihemärkte haben sich längst nicht von den Krisen seit 2007 erholt, sie könnten auf Jahrzehnte seitwärts pendeln. Selbst die Anleihemärkte, traditionell ein sicherer Hafen, erzeugen durch die Staatskrisen in Griechenland, Spanien, Italien, Portugal und Irland auf einmal höchste Unsicherheiten, das gab es noch nie. Edelmetalle wie Gold sind nach ihrem Höhenflug seit 2001 gerade im Begriff, preislich abzustürzen. Allein die Investition in eine Denkmalschutzimmobilie bietet wirkliche Sicherheit. Deshalb sollen nicht alle anderen Anlagen verworfen werden, doch eine gute Mischung, sogar mit dem Schwerpunkt auf Immobilien, könnte das Gebot der Stunde sein.
  7. Bedachte Auswahl von Immobilien
    Jede Immobilie, natürlich auch das Denkmal, hängt in ihrer Vermietungsrendite sehr stark von der Lage ab. Diese kann über Gewinn und Verlust entscheiden und wird daher von Experten als maßgebendes Kriterium betrachtet. Die Denkmalschutzimmobilie befindet sich allerdings praktisch immer in einer exponierten Lage, denn die Denkmalschutzgesetze der Länder schreiben vor, dass nur Immobilien in erhaltenswürdigen Stadtvierteln in die Denkmallisten aufgenommen werden. Die ausgezeichnete Lage ist dadurch beim Denkmal per Gesetz gesichert.
  8. Beständigkeit schafft Wertzuwachs
    Ein ständiges Umschichten von Anlagen vernichtet vielfach das Vermögen, wie alle Wertpapierinvestoren schon erfahren haben. Die Immobilie erzwingt langfristiges Denken, permanente Verkäufe und Neukäufe sind hier kaum denkbar. Am Ende zahlt sich diese Langfristanlage immer aus, denn das gepflegte Denkmal verliert nicht an Wert. Ein vielfach umgeschichtetes Aktienportfolio hingegen kann deutlich einbüßen.
  9. Beleihbares Denkmal
    Wenn die Denkmalschutzimmobilie teilweise abbezahlt wurde, bietet sie einen ausgezeichneten Beleihungswert. Das Instrument hierzu heißt Rückwärtshypothek und spielt in den Überlegungen von immer mehr Investoren eine Rolle. Banken lieben die Sicherheit der Immobilie, die notariell im Grundbuch beglaubigt wird. Die Denkmalschutzimmobilie ist in dieser Hinsicht nicht mehr zu toppen.
  10. Das Denkmal als sicheres Erbe
    Die Investition in ein Baudenkmal schafft Werte über Generationen und sichert Kinder und Kindeskinder ab. Dieser sichere Wert schafft schon weit vor dem Erbfall selbst eine prognostizierbar günstige Vermögenssituation für die Kinder, die sich dadurch in viel größerer Ruhe ihrem Familien- und Berufsleben widmen können als die Zöglinge aus armen Haushalten. Diese ruhende Sicherheit sollte keinesfalls unterschätzt werden, unabhängig von den aktuellen Aussagen der jüngeren Kinder. Diese bestreiten geflissentlich, aufs Erbe zu schielen, aber seien wir mal ehrlich.

 

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