Steuer Vorteil Denkmalimmobilie

Der Vorteil einer Denkmalimmobilie bei der Kapitalanlage

Chancen und Risiken bei Denkmalschutzimmobilien

Die Chancen und Vorteile der Denkmalimmobilie werden hier sehr ausführlich dargestellt, doch innerhalb unserer persönlichen Beratung soll natürlich die Kehrseite der Medaille nicht unerwähnt bleiben. Das gehört zu einer kompromisslos ehrlichen, umfassenden Aufklärung zu allen Aspekten der Anlage in ein Denkmalschutzobjekt und soll Ihre Entscheidung hinsichtlich der Für und Wider dieser Investition absichern. Bei den Risiken sind stets die persönlichen Umstände eines Kapitalanlegers von den möglichen Risiken durch einen Bauträger und die Immobilie selbst zu unterscheiden. Hier ist eine realistische Betrachtung erforderlich, denn ein risikofreies und dabei hoch gewinnbringendes Engagement gibt es praktisch in keinem Bereich. Die künftigen, optimistisch prognostizierten Ergebnisse hängen von verschiedenen Faktoren ab, weshalb eine Gewähr für alle wirtschaftlichen Ziele nicht gegeben werden kann. Zu den wesentlichen Rahmenbedingungen gehören bei einer Denkmalschutzimmobilie:

  • die Vermietungssituation (Auslastung), die sich ändern kann
  • der Zinssatz des aufgenommenen Darlehens, der nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch steigen kann.
  • die Wertentwicklung der Immobilie, die vom Standort und dessen Veränderungen abhängt
  • konjunkturelle Schwankungen mit Auswirkungen auf Immobilienpreise und Mieten

Im Leben gibt es leider keine Garantien, das betrifft auch das persönliche Leben des Kapitalanlegers. Unsere eigenen Erfahrungen besagen, dass dessen persönliche Hauptrisiken in Ehescheidung, Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit und Todesfällen bestehen. Letztere müssen weder den Anleger noch sein nahes Umfeld betreffen, sie können dennoch bei etwaigen Verflechtungen – familiär, geschäftlich – zu veränderten Umständen und neuen Verpflichtungen führen, die das Kapitalkonzept infrage stellen. Diese Möglichkeiten muss der Kapitalanleger zumindest theoretisch einmal durchkalkuliert haben.

Wie sicher ist die Kapitalanlage in die Denkmalimmobilie?

Die sichere Überzeugung, dass Immobilien immer und in jedem Fall solide Anlagen darstellen, hat in letzter Zeit etwas Schaden genommen. Die Immobilienpreise entwickeln sich in Deutschland regional unterschiedlich, es gibt die viel zitierten Wertsteigerungen in großen Städten wie München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf und Köln, dem stehen aber auch Regionen mit Preisverfall gegenüber. Anleger fragen sich, wie sie auf diese Situation reagieren sollen. Die Entscheidungsvarianten reichen von mutigem bis bedenkenlosem Weiterinvestieren bis zu „Hände weg“, wenn es im Immobilien geht. Wir empfehlen, die Risiken und Chancen klar zu analysieren, gegeneinander abzuwägen und dann mit Umsicht und Weitblick zu investieren. Die benannten Risiken Bauträger, Zinsveränderung, persönliches Leben und Umfeld der Immobilie sollten bedacht und einkalkuliert werden, auch darf ein Anleger stets einen Preisrückgang bei seiner Immobilie nicht ausschließen. Dieser würde sich bei einem Verkauf unter Umständen so auswirken, dass der Erlös nicht genügt, um Verbindlichkeiten abzulösen, es droht eine Verschuldung ohne den Gegenwert einer Immobilie. Dieses Risiko ist allerdings kalkulierbar, einen kompletten Wertverfall wird es mit Sicherheit nicht geben. Die Gesamtrisiken dürften daher nach globaler und genauer Einschätzung nicht höher als möglicherweise 20 bis 30 Prozent der Gesamtinvestition ausfallen. Auch dieser Verlust tritt nur dann ein, wenn mehrere ungünstige Szenarien zusammentreffen. Wer auf wichtige Details wie etwa den Standort und die Auswahl des Bauträgers achtet, reduziert mögliche Gefahren von vornherein sehr umfassend. Diesen Gefahren stehen viele unübersehbare Vorteile gegenüber, wegen derer sich das Risiko lohnt:

  • Der fremdfinanzierte Vermögensaufbau bietet große Chancen, denn die Kapitalanlage in eine denkmalgeschützte Immobilie finanziert sich überwiegend aus Mieteinkünften und Steuererleichterungen. Eigene Investitionen fallen nicht so hoch aus, dass Verluste die Existenz bedrohen könnten. Die Altersvorsorge und der Vermögensaufbau sind durch eine Denkmalimmobilie prinzipiell abgesichert.
  • Risiken vermeiden Kapitalanleger auch durch die Wahl eines soliden Anbieters. Die Qualität von Vermarktern und Bauträgern ist das A und O bei der Investition in die Denkmalimmobilie. Bauträger sollten ein TÜV-Zertifikat vorlegen können, das die Qualität ihrer Bauleistungen belegt.
  • Der Kaufpreis senkt bei angemessener Höhe ebenfalls das Risiko. Nur zu teuer angeschaffte Immobilien führen zu großen Schwierigkeiten, wenn sich auch noch Umstände oder das Umfeld ändern. Genauso wichtig sind realistisch kalkulierte Mietpreise.

Unter Beachtung dieser Prämissen überwiegen die Vorteile des Denkmalschutzobjektes dessen Risiken bei Weitem. Sie investieren in Stein, der stehen bleibt und auch noch unter einem besonderen staatlichen Schutz steht. Sicherer geht es im Prinzip nicht mehr.

Was passiert beim Verkauf der Denkmalschutzimmobilie?

An einen Verkauf denken Kapitalanleger und Selbstnutzer der Denkmalschutzimmobilie in der Regel zunächst nicht. Sie möchten Steuern sparen, Vermögen aufbauen und für das Alter vorsorgen, auch an den Nachlass für die Erben wird gedacht. Dennoch kann sich der Verkauf unter bestimmten Umständen als Option anbieten, wobei finanzielle Aspekte eine wichtige, aber nicht die einzige Rolle spielen. Manch ein Besitzer empfindet im Laufe von Jahren auch den Aufwand der Vermietung und Instandhaltung der Immobilie als zu hoch, selbst ein persönlicher Umzug kann die weitere Betreuung schwierig machen. Natürlich helfen hier Hausverwaltungen, doch gibt es Besitzer, die ihre Dinge prinzipiell lieber selbst regeln. Wenn sich solche Umstände ergeben, sollte über einen Verkauf einmal nachgedacht werden, um zunächst dessen Aspekte umfassend zu prüfen. Der wichtigste Punkt hierbei ist ganz sicher der angemessene Verkaufspreis. Einen Verlust sollten Immobilieninhaber im Prinzip ausschließen, lieber wird etwas gewartet. Vor allem wenn die laufende Finanzierung weiter zu bedienen ist und der Verkauf deren vollständige Rückführung – inklusive möglicher Vorfälligkeitsentschädigung – nicht decken würde, ist im Zweifelsfall abzuraten. Eine große Hilfe gerade bei Denkmalschutzobjekten mit ihren besonderen Bedingungen stellen zweifellos Makler vor Ort dar, die nicht nur viele Interessenten in ihre Datenbänke aufnehmen und gezielt ansprechen können, sondern den Verkauf auch mit fachlicher Expertise unterstützen. Ein eigenes Inserieren des Objektes ist riskant, es kann höchstens einmal erfolgen. Viele Privatverkäufer wissen nicht, dass mehrmalig inserierte Objekte nach kurzer Zeit „verbrannt“ sind. Mögliche Interessenten vermuten irgendwelche Schwierigkeiten, nur weil die Immobilie im Verlaufe von zwei Monaten zweimal als Inserat auftauchte. Makler kennen diejenigen Interessenten, die schon länger nach so einem Objekt suchen, sie nehmen daher gezielt Kontakt auf.

Was bestimmt den Wert der Denkmalimmobilie?

Neben dem historischen Wert und der Zuordnung zu einer bestimmten Bauepoche ist die Lage entscheidend bei der Bewertung des Baudenkmals. Das nähere Umfeld mit seinem Image, die Wohngegend in der Gesamtbewertung innerhalb einer Stadt sowie die sozioökonomische und dienstleisterische Struktur des Stadtteils bewegen Mieter, in das Haus zu ziehen. Dass es sich hierbei um ein schmuck saniertes Denkmal mit hohem Innenkomfort handelt, ist ein Bonbon obendrauf, der für hohe Mieten und gleichzeitig die stabile Auslastung sorgt. Das Denkmal für sich allein zieht jedoch noch nicht die besser betuchte Mieterschaft an, wenn in der Nähe nicht Ärzte, Kindergärten, Schulen, Einkaufsgelegenheiten und gute Verkehrsanbindungen zu finden sind. Wenn nun die Investition geplant wird, sollte der Anleger Informationen über anstehende Veränderungen einholen, welche die Kommunen auf ihren Webseiten veröffentlichen. Wir unterstützen Sie selbstverständlich bei dieser Recherche. Diese Veränderungen können künftig positive, aber auch negative Auswirkungen auf das Denkmalobjekt haben.
Die wirtschaftliche Perspektive einer Stadt und Region spielt ebenso eine entscheidende Rolle. Wenn ein umfassender Arbeitsplatzabbau droht oder schon beschlossen wurde, verliert eine Kommune an Attraktivität, Menschen wandern ab, die Mieten sinken. Auch sind immer schwerer solvente Mieter zu finden, die Fluktuation unter den Mietern kann zudem stark ansteigen. In wirtschaftlich stabilen Regionen hingegen ist eine stabile Wertentwicklung der Immobilien zu verzeichnen.

 

Diese Denkmalimmobilien sind aktuell im Angebot: