Renovierte Denkmalimmobilie nach Sanierung

Denkmalschutzimmobilien – Steuervorteile für die Investition in Kulturhistorie

Rund um die Denkmalschutzimmobilie

Eine denkmalgeschützte Immobilie stellt aus mehreren Gründen eine außergewöhnliche Investition dar, von denen einer zweifellos die Historie des Bauwerks ist. Was schon auf den ersten Blick für Faszination bei Passanten und Besuchern des denkmalgeschützten Gebäudes sorgt, setzt sich erst recht für die Bewohner fort. Diese genießen das Flair und besondere Ambiente des Baudenkmals mit seinen stuckverzierten Decken und geschichtsträchtigen Kaminsimsen. Für den professionellen Anleger freilich ist die Denkmalschutzimmobilie wegen der höchst speziellen Regelungen des deutschen Steuerrechts interessant. Denn das Objekt hat eine kulturhistorische Bedeutung, die der Staat über eine hohe steuerliche Förderung würdigt.

Die Nutzung von Denkmalschutzimmobilien

Ein Baudenkmal hat eine kulturell hohe Relevanz und darf daher nicht zerstört (abgerissen) und auch nicht wesentlich verändert werden. Der Eigentümer sorgt für den Erhalt der Gebäudesubstanz und erhält für die Gesamtmaßnahmen die steuerliche Förderung, im Gegenzug wird das Gebäude einer praktischen Nutzung zugeführt. Nur sanierte, instand gehaltene Häuser können bewohnt oder durch Gewerbebetriebe genutzt werden, wodurch die Besitzer von recht hohen Mieten profitieren. Denkmale können einzelne Häuser und ganze Straßenzüge sein, sie werden mit einer Denkmalschutzplakette versehen und bisweilen zum Verkauf angeboten. Etwa ein Million Bauten fallen in Deutschland unter die Denkmalschutzgesetze der Länder, viele davon in Großstädten. Sie werden auf unterschiedliche Weise genutzt. Prominente deutsche Denkmäler sind den Münchner Prinzregentenpalast, der Kölner Dom oder das Brandenburger Tor der deutschen Hauptstadt Berlin, wobei für private Investoren Gebäude dieser Art keine Relevanz besitzen. Als Privatanleger ist es möglich, in denkmalgeschützte Wohngebäude und in Gewerbeimmobilien zu investieren. Vielfach handelt es sich um Eigentumswohnungen in Gebäudeensembles, welche aufwendig saniert wurden. Aufgrund des besonderen Charakters als Baudenkmal sind sie bei Mietern höchst beliebt. Große Berliner Projekte sind etwa die Britzer Hufeisensiedlung oder die Charlottenburger Lentze-Siedlung. Auch denkmalgeschützte Fabrikhallen baut man seit einigen Jahren zu modernen Lofts um.

Investition in den Denkmalschutz

Als Kapitalanlage geht von Denkmalschutzimmobilien eine hohe Faszination aus. Vor allem die Sicherheit der Investition wird von den Anlegern sehr geschätzt, daneben sind lohnenswerte Renditen zu erwarten, auch die Wertsteigerungsmöglichkeiten überzeugen rundherum. Die Hauptkriterien für einen Immobilieninvestition werden durch Baudenkmäler durchweg erfüllt, vor allem der Aspekt der exponierten Lage. Nur Objekte und Ensembles in städtebaulich wichtigen Stadtvierteln – zumeist im absoluten Stadtkern – weisen die zuständigen Ämter als Denkmäler aus, sofern es sich um Wohnobjekte handelt. Das wiederum sind diejenigen Lagen, die auch von Mietern und Ladeninhabern absolut geschätzt werden, was dem Kapitalanleger sichere Mieten und eine hohe Auslastung garantiert. Die repräsentative Architektur und der Erhalt der Bausubstanz inklusive aufwendiger Instandsetzungen machen die Immobilien zu äußerst hochwertigen Objekten. All diese Merkmale gehören zu den anerkannten Qualitätskriterien auf dem Immobiliensektor und wirken sich sehr positiv auf den Wert des denkmalgeschützten Bauwerkes aus. Natürlich müssen die Kriterien einen Baudenkmals eingehalten werden, jede Baumaßnahme muss dem historischen Charakter Rechnung tragen. Das betrifft vor allem die Fassaden, Türen und Fenster aus Holz und bestimmte Baubestandteile wie Einfassungen, die zu erhalten sind. Der Eigentümer des Objekts vermietet Wohnungen und Gewerbeeinheiten, um Rendite zu erzielen und Steuern zu sparen, an den Bestimmungen des Denkmalschutzes kommt er aber nicht vorbei. Bauliche Maßnahmen sind mit dem Amt für Denkmalschutz abzustimmen, was zu Interessenkonflikte führen kann. Die Behörden verfolgen nicht in jedem Fall dieselben Ziele wie der Anleger, wobei sich diese Differenzen größtenteils in Grenzen halten. Die Innensanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes wird nahezu durchweg nach modernen Anforderungen des Wärmeschutzes und einer optimalen Energiebilanz vorgenommen, die Anforderungen der EnEV (Energieeinsparverordnung) sind ohnehin einzuhalten. Das sorgt im Baudenkmal für modernen und gleichzeitig hinsichtlich der Energiekosten preiswerten Komfort. Gerade diese Verbindung von Historie und modernen Wohnstandards macht die Denkmalschutzimmobilie bei den Mietern so sehr begehrt. Bei Fenstern und Türen setzen die Sanierer zwar wärmedämmende Modelle nach neuesten Standards ein, allerdings müssen deren Einfassungen aus Holz den historischen Vorgaben entsprechen. Diese recht aufwendigen Sanierungsmaßnahmen würdigt der Staat steuerlich mit einer 100-prozentigen Absetzung für Kapitalanleger und 90 Prozent für Selbstnutzer.

Steueroptimierung durch Denkmalschutz

Die Steuervorteile für Kapitalanleger belaufen sich für die Sanierungskosten auf 9 Prozent in den ersten acht Jahren und weitere 7 Prozent in nochmals vier Jahren, was eine Gesamtabsetzung von 100 Prozent über zwölf Jahre bedeutet. Selbstnutzer setzen 9 Prozent über zehn Jahre, mithin insgesamt 90 Prozent ab. Darüber hinaus werden die Häuser je nach Baujahr (bis oder nach 1925) jährlich um 2 oder 2,5 Prozent linear (40 bis 50 Jahre) abgeschrieben. Hypothekenzinsen macht der Erwerber gegen die Einnahmen aus der Vermietung geltend, auch sonstige Aufwendungen als Vermieter (Porto, Telefon, Fahrtkosten, Hausverwaltung und natürlich jede Instandsetzung) werden als Werbungskosten in der Einkommenssteuererklärung angesetzt. Der größte Steuervorteil ergibt sich durch die Sanierungskosten, da denkmalgeschützte Immobilien in der Regel im unsanierten Zustand erworben werden. Der Kaufpreis liegt dann sehr niedrig, er beträgt vom Wert des instandgesetzten Objektes regelmäßig nur 30 bis 50 Prozent. Der Rest sind Sanierungskosten. Je nach persönlichem Steuersatz kommen Ersparnisse allein durch die Steuervorteile zwischen mindestens 20 bis weit über 40 Prozent zustande.

 

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