Werbungskosten

Wer eine Denkmalimmobilie anschafft und sie anschließend vermietet, macht gegenüber dem Finanzamt verschiedene Werbungskosten geltend. Diese ergeben sich im Jahr der Anschaffung ebenso wie in den Folgejahren während der Vermietung und mindern das zu versteuernde Einkommen. Im Anschaffungsjahr wären das:

  • Notarkosten (Grundschuldbestellung, Beurkundung des Kaufvertrags)
  • Maklercourtage (falls gefordert)
  • Disagio
  • Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren
  • Anwalts- und Gerichtskosten

Die laufenden Aufwendungen der Folgejahre generieren Steuervorteile durch:

  • Kreditzinsen und Abschreibung
  • Erhaltungsaufwendungen
  • Kontoführungsgebühren
  • Versicherungsbeiträge (Gebäudehaftpflicht-, Bauherrenhaftpflicht- und Gebäudefeuerversicherung)
  • Betriebskosten
  • Büro- und Fahrtkosten des Vermieters

Damit ergeben sich durch den Erwerb und die Bewirtschaftung einer Denkmalimmobilie nicht zu unterschätzende Steuervorteile. Zu unterscheiden sind bei der Abschreibung die Denkmal-AfA auf die Sanierung, die für Kapitalanleger bis zu 100 Prozent, für Selbstnutzer bis zu 90 betragen kann, und die übliche Abschreibung auf sämtliche Immobilien, die hinzukommt und zwei Prozent jährlich für Gebäude mit Baujahr ab 1925, für ältere Gebäude 2,5 Prozent beträgt. Diese Abschreibung erfolgt jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren, während die Denkmal-AfA für Kapitalanleger über 12 Jahre und für Selbstnutzer über 10 Jahre erfolgt (Kapitalanleger: acht Jahre 9 Prozent und vier Jahre 7 Prozent, Selbstnutzer 10 Jahre 9 Prozent). Grund und Boden fallen nicht unter die Abschreibung, sie sind aus dem Preis herauszurechnen, während die anteiligen Erwerbsnebenkosten wie oben erwähnt abgeschrieben werden.

Voraussetzungen für die Anerkennung von Werbungskosten

Die Renovierungen und Modernisierungen nach dem Erwerb sind sofort im Jahr des Erwerbs absetzbar, wobei die Voraussetzung darin besteht, dass sich Nutzfläche und Standard der Immobilie nicht verändern, was beim Baudenkmal ohnehin nicht möglich wäre, ohne dass sich der Denkmalstatus ändert. Mit dem Standard sind beispielsweise die Nutzungsart als Wohn- oder Gewerbegebäude beziehungsweise essenzielle Eingriffe in Grundflächen gemeint. Die Aufwendungen wie ein neuer Außenanstrich, die Fassaden- und Treppenhaussanierung oder die Instandsetzung der Heizungsanlage werden sofort abgesetzt. Wenn sich die Nutzfläche erweitern oder der Standard verändern sollte, können die Kosten nur noch auf die steuerliche Nutzung über 50 Jahre verteilt mit jährlich 2,0 oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Hiervon gibt es die Ausnahme, dass der Herstellungsaufwand pro Maßnahme 4.000 Euro pro Jahr nicht übersteigt, dann wird wiederum im jeweiligen Jahr abgeschrieben. Bei Sanierungsmaßnahmen von Baudenkmälern achten die Baufirmen darauf, nur vom Amt für Denkmalschutz bewilligte Sanierungen durchzuführen, die während der ersten zehn bis zwölf Jahre über die Denkmal-AfA voll abzugsfähig sind. Diese Kosten gelten als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand.

Bedeutung weiterer Werbungskosten

Dass Notar-, Makler- und Bürokosten zu den Werbungskosten ebenso gehören wie später die nicht umlagefähigen Vermietungskosten, versteht sich von selbst. Unterschätzt wird aber beispielsweise die Bedeutung des Disagios beim fremdfinanzierten Immobilienerwerb. Das marktübliche Disagio bis rund fünf Prozent der Darlehenssumme bei fünfjähriger Zinsbindung wird von den Finanzämtern unter den Werbungskosten anerkannt. Es ist im Jahr der Auszahlung des Darlehens sofort steuerlich abzugsfähig und verringert dadurch die zu versteuernden Einkünfte des Investors. Auch bei Angehörigenmietverträgen sind Steuergestaltungen möglich. Sie müssen fremdüblich vollzogen werden, auch sollte die Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Die Werbungskosten können dann durch den Vermieter vollständig geltend gemacht werden. Steuerexperten sehen daher die Denkmalimmobilie als inflationssichere Wertanlage mit zusätzlicher Attraktivität durch steuerliche Absetzmöglichkeiten.

Auch vorweggenommene Werbungskosten sind anzuerkennen

Selbst wenn die Immobilie ohne Verschulden des Investors nicht gekauft wird, aber im Vorfeld Werbungskosten („vorweggenommene Werbungskosten“) entstanden sind, muss das Finanzamt diese anerkennen. Der Bundesfinanzhof entschied im Jahr 2006 einen Fall, bei dem der Investor ein Mietshaus für rund zwei Millionen Euro erwerben wollte. Seine Bank hielt jedoch die Finanzierungszusage nicht ein. Es entstanden Kosten für eine vertraglich vereinbarte Entschädigung zwischen Käufer und Verkäufer von 125.000 Euro und die Notarkosten für den vormaligen Kaufvertrag und dessen Aufhebung. Der Kaufinteressent machte diese Kosten als Werbungskosten geltend, sein Finanzamt versagte den Abzug. Darauf klagte er und erhielt schließlich vom Bundesfinanzhof Recht (BFH, Az.: IX R 3/04).