Bei jedem Immobilienkauf entstehen Nebenkosten, so auch bei der Denkmalimmobilie. Allein bestimmte Beratungskosten können zusätzlich hinzukommen, auch Kosten im Zusammenhang mit der Denkmalliste sind denkbar. Grundsätzlich nehmen die Ämter für Denkmalschutz die Objekte kostenlos auf, weil das zu ihrer hoheitlichen Aufgabe gehört, auch die Einsicht ist kostenlos. Sollte jedoch der Erwerber Veränderungen am Denkmal vornehmen oder auch auf dem Grund und Boden weitere Denkmäler entdecken und daraufhin Ausgrabungen veranlassen, Umbettungen vornehmen oder Ähnliches, benötigt er hierfür eine kostenpflichtige Erlaubnis der Denkmalbehörde. Diese Kosten sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Sonstige Erwerbsnebenkosten sind:

• Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland 4,5 – 5,5% auf die Grundstückskosten, in Schleswig-Holstein 6,5% ab dem 01.01.2014
• Notargebühr und Grundbuchamt: rund 1,5%, wobei die Notargebühren den höheren Anteil ausmachen und sich nach dem Aufwand des Notars richten
• Maklercourtage: kann zwischen rund 3 – 8% des Kaufpreises betragen, wird aber häufig nicht verlangt
• Beratungskosten: sehr unterschiedlich zwischen 1 – 4% der Finanzierungskosten, wenn beispielsweise eine allgemeine Darlehens-, Fördermittel- und Steuerberatung stattfindet

Die Maklercourtage und die Beratungskosten können, müssen aber nicht anfallen. In jedem Fall sind die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren zu entrichten. Man kalkuliert bei jedem Immobilienkauf mit Erwerbsnebenkosten von rund 10 Prozent, dieser Wert kann leicht über- und unterschritten werden. Empfohlen werden stets Eigenmittel zum Entrichten der Nebenkosten, weil diese bei einer Vollfinanzierung die Zinskonditionen verschlechtern würden. Der Hintergrund ist schnell zu verstehen: Die Immobilie hat einen Wert abzüglich der Erwerbsnebenkosten und besichert nur in diesem Wert ein Darlehen. Wenn kein Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten zur Verfügung steht, müssen sich die Zinskonditionen verschlechtern. Kaufnebenkosten sind in Teilen steuerlich abzugsfähig, und zwar die Notar-, Makler- und Beratungskosten, die Grundstückssteuer und die Eintragung ins Grundbuchamt hingegen nicht.

Nebenkosten während der Nutzung der Denkmalimmobilie

Auch bei der Vermietung der Denkmalimmobilie entstehen Nebenkosten, die teilweise auf die Mieten umgelegt werden und teilweise steuerlich abzugsfähig sind. Die umlagefähigen Nebenkosten sind nicht steuerlich abzugsfähig, sie mindern stattdessen den Gewinn aus den Mieten. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten werden steuerlich gegengerechnet.

• umlagefähige Nebenkosten: Müllabfuhr, Straßen und Hausreinigung, Hausmeister, Hausstrom, Betriebskosten (Reparaturen, Betriebsmittel), Winterdienst, Spielplatz und Versicherungen
• nicht umlagefähige Nebenkosten: Darlehenszinsen, Abschreibung, Rechtsanwaltskosten, Fahrt- und Bürokosten des Vermieters

Die Mieter leisten für die Nebenkosten eine Vorauszahlung. Nach der Nebenkostenabrechnung im Folgejahr erfolgen eine Nachzahlung oder Erstattung und eine Neuberechnung.

Nebenkosten durch den Erhalt der Denkmalimmobilie

Vielfach wird auf die Nebenkosten verwiesen, die ein Besitzer für den denkmalwürdigen Erhalt der Immobilie aufbringen muss. Dieser Erhalt ist nicht zu unterschätzen, denn wenn das Denkmal seinen Status verliert, weil etwa Fassadenteile beschädigt wurden, wären alle Steuervorteile passé. Hier herrscht allerorten Hysterie, einige Medien warnen vor dem „Ruin“ durch den Erhalt der Denkmalimmobilie. Das ist natürlich Unfug. Gegen Sturmschäden, auch gegen Vandalismus (Graffiti und Ähnliches) können sich die Besitzer versichern, der sonst übliche Verschleiß fällt nicht höher aus als bei jedem anderen Haus. Mit der Sanierung wurde schließlich ein Neubaustatus hergestellt, das moderne Handwerk achtet darauf, dass die Arbeiten an der Fassade, Dächern, Fenstern und Türen so nachhaltig ausfallen, dass nicht laufend nachsaniert werden muss.