Grundbuch

In das Grundbuch werden Eigentümer eines Grundstückes und sonstige mit dem Grundstück verbundene Rechte von Amts wegen eingetragen. Dieser Vorgang hat eine sehr lange Geschichte, die bis in die Antike und wahrscheinlich noch länger zurückreicht, er gilt daher als sehr gesichert. Grundbuchrechte zählen nach allgemeiner Auffassung der internationalen Gerichtsbarkeit zu den faktisch unanfechtbaren Rechten, die in der Regel auch politische und kriegerische Wirren sowie Änderungen der Staatsform überstehen. Unrechtmäßige Enteignungen wie durch die Nationalsozialisten (jüdisches Eigentum) und die Kommunisten werden in der Regel recht umfassend revidiert. Banken betrachten Grundbuchrechte als nachhaltige Sicherheit für Hypothekendarlehen. Wer eine Denkmalimmobilie erwirbt, wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Verwaltung der Grundbuchrechte

Die Grundbuchrechte werden auf den Grundbuchämtern der zuständigen Amtsgerichte verwaltet. Hiervon kann es Ausnahmen geben wie aktuell in Baden-Württemberg (noch bis Ende 2017), wo staatliche, bei den Gemeinden angesiedelte Grundbuchämter die Grundbuchverwaltung übernehmen. In den letzten Jahren hat sich das elektronische Grundbuch durchgesetzt, in welches Interessenten laut § 12 GBO (Grundbuchordnung) über das Internet Einsicht nehmen können. Die elektronischen Grundbücher ersetzen allmählich die Papier-Grundbücher, die Grundlage hierfür schafft der § 133 GBO. Notare und Kreditinstitute erhalten dadurch schneller Einsicht in einen Vorgang und können somit ihren Klienten einen besseren Service bieten. Das Grundbuch ist für Kaufverträge, Finanzierungen, Auflassungsvormerkungen und Eintragungen von Besitzverhältnissen die Grundlage des gesamten Rechts- und Geschäftsverkehrs.

Wer erhält Einsicht in ein Grundbuch?

Behörden wie das Finanzamt, Notare, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure erhalten ebenso Grundbucheinsicht wie der Eigentümer oder dessen Bevollmächtigte, natürliche und juristische Personen mit dinglichen Rechten am Grundstück, auch dem Recht zur Zwangsvollstreckung, sowie Kaufinteressenten und Käufer-/Mieterbevollmächtigte nach einem Nachweis des berechtigten Interesses. (§§ 12, 12a GBO). Zur letztgenannten Gruppe gehören auch Journalisten, das bedeutet, die Rechte an einem Grundstück dürfen öffentlich gemacht werden. Kreditscoringunternehmen wie die Schufa können ihr Interesse ebenfalls regelmäßig nachweisen und besorgen sich die nötigen Informationen über die Grundbuchämter.

Aufbau eines Grundbuches

Das Grundbuch enthält:

  • die Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichtes
  • Band und Blatt
  • Register (Bestandsverzeichnis) mit Lage und Größe (nach Kataster [Gemarkung, Flur/Flurstück]) des Grundstücks
  • grundstücksgleiche Rechte (Wohneigentum, Erbbaurecht, Nießbrauch)
  • Gemeinderechte (Bau- oder Weiderechte)

Es folgen die drei Abteilungen des Grundbuches, die vor- und nachrangig die Rechte definieren.

  • Erste Abteilung: Eigentümer, Erbbauberechtigte mitsamt den Grundlagen der Eintragung
  • Zweite Abteilung: Lasten und Beschränkungen außerhalb der Dritten Abteilung wie beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen (Testaments- und Insolvenzvollstreckervermerke, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Sanierungsvermerke)
  • Dritte Abteilung: Grundpfandrechte, vorrangig Hypotheken und Grundschulden

Urkunden, die in der Grundbucheintragung erwähnt werden, gehören zum Inhalt des Grundbuches.

Grundbuchänderungen

Eintragungen, Löschungen und sonstige Veränderungen werden nur auf Antrag an das Amtsgericht vorgenommen, den der Notar stellt. Diese Eintragungen bedürfen der notariellen Beglaubigung (§ 3 GBO). Es sind Ausnahmen nach den § 22, 85 GBO zulässig (Nachweis der Unrichtigkeit, gegenstandslose Eintragungen). Eine Löschung im Grundbuch bedeutet einen Löschvermerk (in der Regel des Vorbesitzers oder einer Hypothek), aber nicht die physische Löschung. Auf diese Weise sind Vorgänge praktisch ewig nachvollziehbar. Bei jedem Eigentumsübergang (auch grundstücksgleicher Rechte), also dem Kauf oder Verkauf, der Schenkung oder Vererbung, dem Erlöschen oder der Neuaufnahme einer Hypothek, dem Vergeben von lebenslangen Wohn- und Nießbrauchsrechen sowie der Zwangsvollstreckung muss der entsprechende Vorgang im Grundbuch eingetragen werden. Dazu müssen Beteiligte vielfach Unterlagen beibringen. Beim Erwerb/der Veräußerung wären das beispielsweise:

  • Antrag auf Änderung
  • Bewilligung des Antrages
  • entsprechende notarielle Urkunde mit Zeugnis über den Auflassungsvermerk
  • Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes
  • Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde

Dem Grundbuch liegt öffentlicher Glaube zugrunde (§ 892 BGB), das heißt, der Erwerber darf davon ausgehen, dass die Eintragungen richtig sind, er ist nicht zum Nachprüfen verpflichtet. Bei fehlerhaften Eintragungen kann eine Beschwerde an das Amtsgericht gerichtet werden, das dieser folgen kann oder nicht. In der Regel werden solche Fälle durch Klage gegen den fehlerhaft Begünstigten geklärt.